作者：魏頎瑤
北京大學(xué)金融法研究中心
摘要
2017年3月，一起訴訟案件再次引發(fā)公眾對(duì)鏈家金融的關(guān)注。該案中，歸屬鏈家金融體系的理房通被指控非法吸收公眾資金。其實(shí)，早在2016年2月上海鏈家223事件發(fā)生后，鏈家開展的一系列金融業(yè)務(wù)的合規(guī)性就受到大量質(zhì)疑。但輿論報(bào)道中的質(zhì)疑大都依據(jù)模糊、說(shuō)理不清。
實(shí)際上，該訴訟案件和此前報(bào)道中對(duì)于理房通業(yè)務(wù)資質(zhì)的質(zhì)疑并不成立，是在未理解理房通商業(yè)邏輯的情況下，混淆法律詞語(yǔ)與生活用語(yǔ)的錯(cuò)誤。鏈家理財(cái)備受爭(zhēng)議的擔(dān)保問題則折射出我國(guó)P2P網(wǎng)貸平臺(tái)異化為信用中介的普遍問題，資金問題的根本解決之道在于第三方存管，實(shí)現(xiàn)平臺(tái)與客戶資金的隔離。
鏈家理財(cái)?shù)纳虡I(yè)模式具有合理性，在穩(wěn)健風(fēng)險(xiǎn)控制等核心優(yōu)勢(shì)下，成功對(duì)接了線上投資需求和線下房屋交易的大額資金需求。但隨著《網(wǎng)貸監(jiān)管暫行辦法》發(fā)布，P2P網(wǎng)貸平臺(tái)被定位為提供小微金融服務(wù)，單個(gè)借款人的融資額度被限制在20萬(wàn)元以內(nèi)。鏈家理財(cái)運(yùn)營(yíng)模式難以契合監(jiān)管要求，不得不調(diào)整轉(zhuǎn)型。現(xiàn)行制度下，鏈家若像以往一樣自身發(fā)放貸款，會(huì)存在主體資質(zhì)的合規(guī)問題。同時(shí)，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，監(jiān)管部門在具體政策選擇上，嚴(yán)格限制與監(jiān)督涉及房產(chǎn)買賣的貸款資金，鏈家也難以通過(guò)設(shè)立小貸公司來(lái)滿足二手房交易過(guò)程中的短期大額資金需求。
關(guān)鍵詞
理房通 鏈家理財(cái) P2P 商業(yè)模式 合規(guī)性
一、鏈家涉訴再引注目
2017年3月，一起訴訟案件又將鏈家金融推入公眾視野。歸屬鏈家金融體系的理房通被客戶指控非法吸收大量資金。[1]
2017年3月2日，王某杰一紙?jiān)V狀將北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“鏈家”）、北京中融信擔(dān)保有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中融信”）和北京理房通支付科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱“理房通”）狀告到北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院。
2015年8月7日，王某杰因需要出售其位于北京通州的一套房屋，故與買方劉某、中介公司鏈家簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》。2015年9月23日，王某杰又與劉某、鏈家、中融信簽訂《融信托管協(xié)議》?！度谛磐泄軈f(xié)議》約定，劉某將90萬(wàn)元購(gòu)房款存入中融信在理房通開設(shè)的“存量房交易結(jié)算資金托管賬戶”（以下簡(jiǎn)稱“托管賬戶”）。此后，買方劉某使用POS機(jī)刷卡的方式，于2015年9月23日和2016年3月9日以“消費(fèi)”類型分別向約定的“托管賬戶”匯入300,080元和60萬(wàn)元。
訴訟中，原告王某杰認(rèn)為（1）理房通的營(yíng)業(yè)范圍是“互聯(lián)網(wǎng)支付”，其通過(guò)POS機(jī)刷卡的方式收款，超出了網(wǎng)絡(luò)支付業(yè)務(wù)范疇。（2）理房通不屬于商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)，不得吸收公眾存款。理房通以第三方網(wǎng)絡(luò)支付名義，非法吸收大量資金，形成巨額資金池。原告王某杰據(jù)此主張《融信托管協(xié)議》涉嫌違法而無(wú)效，進(jìn)而該房屋買賣當(dāng)屬無(wú)效。
截至目前，通過(guò)公開渠道未能獲得完整案件事實(shí)及雙方當(dāng)事人陳述。但根據(jù)上述報(bào)道中原告王某杰的主張、依據(jù)，其對(duì)于理房通的質(zhì)疑并不成立，其最終目的即房屋買賣無(wú)效的主張也難以獲得支持。
首先，就理房通的業(yè)務(wù)范疇而言?！斗墙鹑跈C(jī)構(gòu)支付服務(wù)管理辦法》第2條規(guī)定，非金融支付機(jī)構(gòu)支付服務(wù)，是指非金融支付機(jī)構(gòu)在收付款人之間作為中介機(jī)構(gòu)提供網(wǎng)絡(luò)支付、預(yù)付卡的發(fā)行與受理、銀行卡收單等部分或全部資金轉(zhuǎn)移服務(wù)。其中，銀行卡收單是指通過(guò)銷售點(diǎn)（POS）終端等為銀行卡特約商戶代收貨幣資金的行為?！躲y行卡收單業(yè)務(wù)管理辦法》第3條規(guī)定，收單機(jī)構(gòu)包括獲得網(wǎng)絡(luò)支付業(yè)務(wù)許可、為網(wǎng)絡(luò)特約商戶提供銀行卡受理并完成資金結(jié)算服務(wù)的支付機(jī)構(gòu)。
理房通官網(wǎng)顯示，其于2014年7月10日就已獲得《支付業(yè)務(wù)許可證》，其通過(guò)POS機(jī)刷銀行卡的方式收款符合規(guī)定，并未超出其互聯(lián)網(wǎng)支付業(yè)務(wù)范疇。
其次，按照《非法金融機(jī)構(gòu)和非法金融業(yè)務(wù)活動(dòng)取締辦法（2011修訂）》（以下簡(jiǎn)稱“《取締辦法》”）第4條的規(guī)定，吸收公眾存款“是指未經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)，向社會(huì)不特定對(duì)象吸收資金，出具憑證，承諾在一定期限內(nèi)還本付息的活動(dòng)；所稱變相吸收公眾存款，是指未經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)，不以吸收公眾存款的名義，向社會(huì)不特定對(duì)象吸收資金，但承諾履行的義務(wù)與吸收公眾存款性質(zhì)相同的活動(dòng)?！币虼?，《取締辦法》以“承諾在一定期限內(nèi)還本付息”作為界定“存款”的核心因素。而理房通的運(yùn)作模式是凍結(jié)從買方處進(jìn)入托管賬戶的資金，最終按照協(xié)議約定在特定條件下支付給賣方，或退回給買方。理房通并未對(duì)買賣任何一方做出過(guò)還本付息的承諾，買方存入理房通賬戶中的存款，屬于交易結(jié)算資金，并不屬于存款。原告王某杰對(duì)理房通非法吸收公眾存款的質(zhì)疑并不成立。
原告王某杰的上述指控，其目的是主張《融信托管協(xié)議》涉嫌違法而無(wú)效，進(jìn)而否定該房屋買賣效力。背后的利益訴求也不難理解，從2015年8月7日至2017年3月2日，北京通州區(qū)的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，賣方毀約不愿出售的報(bào)道也屢見不鮮。
金融業(yè)務(wù)的合規(guī)性一直是引人注目的焦點(diǎn)，當(dāng)其牽涉到同樣關(guān)系大眾的房屋買賣時(shí)，就更加奪人眼球。其實(shí)，早在2016年，包括理財(cái)通在內(nèi)的鏈家金融業(yè)務(wù)就受到了諸多質(zhì)疑。但當(dāng)初的輿論報(bào)道和質(zhì)疑其實(shí)也都依據(jù)模糊、說(shuō)理不清。
二、爭(zhēng)議爆發(fā)——上海233事件
關(guān)于鏈家的大規(guī)模爭(zhēng)議開始于2016年2月23日，事情發(fā)端于上海市消保委召開的上海市房產(chǎn)中介消費(fèi)者滿意度調(diào)查發(fā)布會(huì)。在該會(huì)議上，上海市消保委責(zé)成上海鏈家解決兩起可訴糾紛。在兩起案件中，鏈家涉嫌隱瞞真實(shí)信息，將處于抵押貸款等無(wú)法順利進(jìn)行交易狀態(tài)下的房屋掛牌出售，引誘和誤導(dǎo)不知情的消費(fèi)者購(gòu)買，同時(shí)向買方提供高息貸款服務(wù)。
2016年2月24日，上海市住建委約談鏈家的相關(guān)負(fù)責(zé)人。初步發(fā)現(xiàn)鏈家相關(guān)門店存在不規(guī)范的經(jīng)營(yíng)行為，決定展開正式調(diào)查，要求鏈家公司積極配合。在調(diào)查期間，上海鏈家下線了相關(guān)金融產(chǎn)品、撤銷櫥窗廣告并停止獨(dú)家代理。
此后輿論持續(xù)發(fā)酵，出現(xiàn)了對(duì)鏈家的種種質(zhì)疑之聲。討論從最早的“2.23事件”本身中，先是延展到鏈家的交易流程、對(duì)經(jīng)紀(jì)人的管理以及代理機(jī)制的合理性[2]，而后又波及鏈家的金融理財(cái)服務(wù)、多年來(lái)執(zhí)行的資金監(jiān)管制度是否合規(guī)，后來(lái)評(píng)論更多指向“鏈家憑借壟斷性的市場(chǎng)份額，推高了全中國(guó)房?jī)r(jià)”。[3]
拋開各大新聞報(bào)道、自媒體評(píng)論中對(duì)經(jīng)紀(jì)人管理、市場(chǎng)壟斷性地位的紛紛熱議。輿論各方對(duì)鏈家金融業(yè)務(wù)的質(zhì)疑主要有以下幾個(gè)方面：
第一，高利貸問題。認(rèn)為在223事件中的兩個(gè)案例中，鏈家向買方提供的資金成本為同為月息1.6%，也就是年化19.2%，遠(yuǎn)超4倍銀行貸款利率，也高于此前規(guī)定的18%的貸款利率上限。因此存在發(fā)放高利貸的問題。[4]
第二，理房通的資質(zhì)問題。認(rèn)為理房通的牌照資格是互聯(lián)網(wǎng)支付，對(duì)外宣稱提供房屋資金“監(jiān)管”和“財(cái)富管理”服務(wù)，同時(shí)又稱自身為房屋資金“擔(dān)?！敝Ц镀脚_(tái)，其并不具備監(jiān)管、財(cái)富管理、擔(dān)保這樣的資格。認(rèn)為理房通在業(yè)務(wù)開展與宣傳上有違規(guī)嫌疑。[5]
第三，資金池問題。有的認(rèn)為，在二手房買賣流程中，鏈家經(jīng)紀(jì)要求購(gòu)房者將預(yù)付的定金與購(gòu)房首付款打入“理房通”賬戶進(jìn)行“資金托管”。理房通并非銀行機(jī)構(gòu)，這樣就會(huì)形成資金沉淀，產(chǎn)生資金池的問題。[6]有的則認(rèn)為鏈家理財(cái)上的“定期寶”產(chǎn)品中借款人和投資人存在一定利差?！岸ㄆ趯殹碑a(chǎn)品容易出現(xiàn)期限錯(cuò)配，涉嫌資金池問題。[7]
第四，中融信擔(dān)保合規(guī)問題。認(rèn)為中融信只能對(duì)一般的經(jīng)營(yíng)合同提供擔(dān)保，不能對(duì)鏈家理財(cái)平臺(tái)上的融資項(xiàng)目提供擔(dān)保。[8]
第五，首付貸高杠桿風(fēng)險(xiǎn)。[9]認(rèn)為鏈家理財(cái)上某些項(xiàng)目用途是湊齊購(gòu)房首付，放大了購(gòu)房貸款的杠桿，放大了風(fēng)險(xiǎn)。
三、對(duì)質(zhì)疑的回應(yīng)——從商業(yè)邏輯和法律合規(guī)出發(fā)
首先，我們需要明確，鏈家金融并非一個(gè)獨(dú)立的法人機(jī)構(gòu)，而是指代以鏈家從事的二手房買賣中介服務(wù)為基礎(chǔ)發(fā)展出的金融體系業(yè)務(wù)。輿論報(bào)道和質(zhì)疑中常傾向?qū)ⅰ版溂医鹑凇逼渥鳛橐粋€(gè)責(zé)任主體進(jìn)行籠統(tǒng)歸責(zé)和批判，實(shí)際上并未明確責(zé)任主體，質(zhì)疑的依據(jù)模糊、說(shuō)理不清。我們必須明晰金融業(yè)務(wù)模式，理清在不同金融業(yè)務(wù)模式中被牽涉各主體的法律性質(zhì)與地位，才能夠?qū)Ω髦黧w進(jìn)行法律上的責(zé)任判定。
（一）理房通
鏈家本身是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)是負(fù)責(zé)賣方與買方之間的二手房買賣的中介服務(wù)。傳統(tǒng)的房屋中介對(duì)買賣雙方的保障是比較低的。在房屋買賣中，賣方會(huì)擔(dān)心自己將房屋轉(zhuǎn)移給買方后買方?jīng)]有履約能力，買方則會(huì)擔(dān)心自己付款后房屋不能完成過(guò)戶。因此，在二手房買賣中，風(fēng)險(xiǎn)管控的核心在于“資金安全”的保障，設(shè)法讓賣方在確保權(quán)利轉(zhuǎn)移至買方名下時(shí)方可獲得房?jī)r(jià)款，而買方，在取得權(quán)利前需先行支付全額房款（獲得貸款），以確保其履約能力。
對(duì)此，只有引入第三方資金監(jiān)管平臺(tái)，因資金均由第三方資金監(jiān)管平臺(tái)托管，買方無(wú)需擔(dān)心支付的首付款在交易無(wú)法進(jìn)行的情況下無(wú)法返還，而賣方亦無(wú)需擔(dān)心買方房款支付能力，由此確保交易的順利完成。
正是在此背景下，鏈家于2013年8月8日設(shè)立了理房通，定位其為專業(yè)的第三方支付擔(dān)保交易機(jī)構(gòu)，理房通之于鏈家的使命，就像支付寶之于淘寶所履行的使命。[10]
在此，我們可以明晰，理房通所稱的“擔(dān)保”功能，并非是法律意義上的擔(dān)保。法律意義上的擔(dān)保是指通過(guò)保證、抵押、質(zhì)押等方式以保障債權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。理房通并不是作為擔(dān)保方出現(xiàn)在相關(guān)房屋買賣的擔(dān)保合同之中，在賣方或買方不履行房屋買賣合同項(xiàng)下義務(wù)時(shí)，理房通并不承擔(dān)“按約履行債務(wù)”的義務(wù)，也不承擔(dān)雙方在買賣合同項(xiàng)下的違約責(zé)任。
那么，報(bào)道中“理房通的牌照資格是互聯(lián)網(wǎng)支付，對(duì)外宣稱提供房屋資金‘監(jiān)管’服務(wù)，同時(shí)又稱自身為房屋資金‘擔(dān)保’支付平臺(tái)，其并不具備監(jiān)管、擔(dān)保的資格。理房通在業(yè)務(wù)開展與宣傳上有違規(guī)嫌疑?！钡馁|(zhì)疑并不成立。屬于在沒能理解理房通商業(yè)邏輯的情況下，混淆法律詞語(yǔ)與生活用語(yǔ)的錯(cuò)誤。
（二）鏈家理財(cái)
2014年11月29日，鏈家理財(cái)上線。官網(wǎng)顯示其為鏈家旗下的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，運(yùn)營(yíng)主體為北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。鏈家理財(cái)?shù)臉I(yè)務(wù)模式主要為線上對(duì)接有投資理財(cái)需求的投資人，線下對(duì)接在鏈家房產(chǎn)交易中產(chǎn)生借款需求的客戶。初期，平臺(tái)上的項(xiàng)目主要是基于買賣雙方在鏈家房產(chǎn)交易過(guò)程中所產(chǎn)生的短期資金周轉(zhuǎn)需求。
在二手房買賣過(guò)程，買賣雙方都有潛在的資金需求。鏈家理財(cái)初期主打的兩款產(chǎn)品“家多寶9號(hào)”、“家多寶2號(hào)”和“家多寶3號(hào)”就分別對(duì)應(yīng)線下房屋買賣中的“賣方贖樓”、“買方支付購(gòu)房尾款”、“換房資金周轉(zhuǎn)”的資金需求。以前，為了避免客戶因?yàn)橘Y金問題造成違約而導(dǎo)致交易失敗，鏈家也曾用自我資金為有需求的客戶進(jìn)行墊資，以促成交易。[11]鏈家不通過(guò)P2P網(wǎng)貸平臺(tái)，直接向買家發(fā)放貸款的模式，也正對(duì)應(yīng)著上海鏈家223事件中招致的“高利貸”質(zhì)疑。關(guān)于鏈家自身放貸的問題，本文將在下文第（五）部分進(jìn)行討論。接下來(lái)本部分將基于鏈家理財(cái)產(chǎn)品模式討論其背后的商業(yè)邏輯，并在接下來(lái)的（三）、（四）部分討論遭受質(zhì)疑的資金存管問題、涉及中融信的擔(dān)保問題。
1. 融資端：房產(chǎn)買賣中大量資金需求
（1）贖樓模式：家多寶9號(hào)
以“家多寶9號(hào)-151224063”項(xiàng)目為例，鏈家理財(cái)在項(xiàng)目信息中的“項(xiàng)目描述”中介紹：“該項(xiàng)目主要為業(yè)主付清所出售或抵押房屋的貸款本息并注銷抵押登記，將房產(chǎn)證贖出，以便房屋進(jìn)行出售過(guò)戶或再次貸款。由于該借款人的房屋交易或貸款均在鏈家辦理，因此能確保該借款人的借款用途和還款來(lái)源可控。”在“借款用途”中則顯示“贖樓”，還款來(lái)源為“房屋買賣中的銀行貸款”。
贖樓模式發(fā)生在交易雙方現(xiàn)有資金不夠解除房屋所設(shè)抵押的場(chǎng)景下。在二手房買賣過(guò)程中，如果賣方在銀行的房貸還未還清，為了完成過(guò)戶，需要一筆資金解除該房屋上設(shè)定的抵押權(quán)。因此一般的交易流程都是買方先付首付，賣家拿到首付款到銀行償還余下貸款后，解除抵押，然后進(jìn)行下一步交易。而如果買方的首付款不足以付清房屋之前的抵押貸款，則需要有資金來(lái)推動(dòng)交易的進(jìn)行。
賣家在此情形下即可通過(guò)鏈家理財(cái)平臺(tái)發(fā)起借款項(xiàng)目以募集所需資金。
（2）尾款墊資模式：家多寶2號(hào)
以“家多寶2號(hào)-150826093”項(xiàng)目為例，鏈家理財(cái)在項(xiàng)目信息中的“項(xiàng)目描述”中介紹：“該項(xiàng)目是在鏈家房屋買賣交易過(guò)程中，借款人已取得銀行批貸函，但由于銀行未按預(yù)期時(shí)間放款，因此需要借錢支付購(gòu)房所需尾款。由于該借款人的房屋交易、批貸及過(guò)戶手續(xù)均在鏈家辦理，因此能確保該借款人的借款用途和還款來(lái)源可控?！痹凇敖杩钣猛尽敝袆t顯示“購(gòu)房尾款”?！斑€款來(lái)源”則為“房屋買賣中的銀行貸款”。
尾款墊資模式發(fā)生在銀行未按預(yù)期時(shí)間發(fā)放貸款，買方需按照合同約定的付款期限支付購(gòu)房款項(xiàng)。因此買方先通過(guò)鏈家理財(cái)平臺(tái)發(fā)起借款項(xiàng)目募集資金現(xiàn)行支付，以銀行放款償付本息。
（3）抵押借款模式：家多寶3號(hào)
以“家多寶3號(hào)-160127242”項(xiàng)目為例，鏈家理財(cái)在項(xiàng)目信息中的“項(xiàng)目描述”中介紹：“該項(xiàng)目是在鏈家房屋買賣交易過(guò)程中，將另外一套房產(chǎn)抵押所產(chǎn)生的借款。”在“借款用途”中則顯示“抵押借款”。還款來(lái)源為“房屋買賣中的賣房款”。
抵押借款模式發(fā)生在購(gòu)買房屋先于自有房屋賣出，購(gòu)買房屋存在資金需求的情形下。房產(chǎn)抵押貸款其實(shí)是銀行、傳統(tǒng)民間借貸的通用模式，風(fēng)險(xiǎn)保障來(lái)源于足值的抵押房產(chǎn)。
但在此模式下，究竟誰(shuí)為抵押權(quán)人并不明晰。鏈家理財(cái)也并未進(jìn)一步披露抵押信息。若鏈家為抵押權(quán)人，那么鏈家基于何債權(quán)取得此項(xiàng)抵押權(quán)？較為合理的模式是將房屋抵押給擔(dān)保方，作為反擔(dān)保。
房產(chǎn)交易中，贖樓、支付購(gòu)房尾款、購(gòu)買房屋需求的金額普遍較大，鏈家理財(cái)2015運(yùn)營(yíng)報(bào)告顯示，平臺(tái)項(xiàng)目平均融資額度為124.8萬(wàn)元。[12]
2. 投資端：高收益+本息保證
鏈家理財(cái)官網(wǎng)歷史投資項(xiàng)目信息顯示，自2014年11月29日上線，一直到2015年8月25日，根據(jù)借款期限的不同，家多寶系列產(chǎn)品的年化利率分為3個(gè)檔次，分別是8%、9%和10%。2015年8月25日之后，系列產(chǎn)品的年化利率多為6.4%、7.2%、8.4%。此外，在平臺(tái)上早期的理財(cái)產(chǎn)品如“家多寶9號(hào)-150513017”（2015年5月13日起息）的項(xiàng)目界面，有紅字顯示“由中融信保障本息安全”。在“常見問題 3、借款人不還款怎么辦”顯示“鏈家理財(cái)正常還款是到期后1-3個(gè)工作日內(nèi)還款。如果借款人沒有按時(shí)還款，平臺(tái)會(huì)使用風(fēng)險(xiǎn)金賬戶先行墊付本息到投資人的賬戶?！?/p>
3. 平臺(tái)方：促成線下交易+風(fēng)控核心優(yōu)勢(shì)
可以說(shuō)，鏈家理財(cái)平臺(tái)的理財(cái)產(chǎn)品正是發(fā)源于鏈家線下房屋中介服務(wù)中觸及到的大量房屋買賣客戶的資金需求。一方面，在促成房屋交易后，身為房屋中介的鏈家能獲取足額的中介費(fèi)用。另一方面，鏈家理財(cái)在風(fēng)險(xiǎn)控制上的核心優(yōu)勢(shì)也與線下的中介服務(wù)相契合。鏈家自身以中介身份介入房產(chǎn)交易，一方面，在獲取資金需求信息方面，其線下成本較低；另一方面，對(duì)資金需求方的資質(zhì)審核、資金去向和回款途徑十分清楚，且對(duì)交易流程具有較強(qiáng)的把控力，能夠有效把控風(fēng)險(xiǎn)。鏈家理財(cái)平臺(tái)上對(duì)于家多寶產(chǎn)品項(xiàng)目介紹中也宣稱“該借款人的房屋交易、批貸及過(guò)戶手續(xù)均在鏈家辦理，因此能確保該借款人的借款用途和還款來(lái)源可控?！辨溂依碡?cái)2015年運(yùn)營(yíng)年報(bào)顯示，由于銀行放貸、過(guò)戶時(shí)間的不確定，實(shí)際還款時(shí)間與預(yù)計(jì)還款時(shí)間會(huì)有所偏差，借款人可能會(huì)存在逾期還款的情形。但87.4%的逾期借款會(huì)在3個(gè)月之內(nèi)歸還，平臺(tái)尚無(wú)壞賬發(fā)生。[13]
在線下中介業(yè)務(wù)中充分挖掘買賣雙方資金需求，以較高收益本息保證吸引投資方，對(duì)借款方交易流程的有力把控，使得鏈家理財(cái)迎來(lái)了爆發(fā)式的增長(zhǎng)，成為2015年P(guān)2P網(wǎng)貸行業(yè)的黑馬。[14]
上海鏈家223事件后，鏈家理財(cái)也受到一定質(zhì)疑。彼時(shí)各類新聞報(bào)道、自媒體對(duì)鏈家理財(cái)?shù)馁|(zhì)疑主要集中于鏈家理財(cái)自擔(dān)保及違規(guī)擔(dān)保、涉嫌資金池兩大合規(guī)問題。
（三）資金池問題
2016年3月的報(bào)道中，對(duì)于鏈家理財(cái)?shù)牧硪粋€(gè)主要質(zhì)疑則是資金池問題。認(rèn)為“定期寶”產(chǎn)品容易出現(xiàn)期限錯(cuò)配，由于不是投資人與借款人的直接對(duì)接，交易信息不透明，難以判斷資金流向，涉嫌資金池問題。[15]
1. 什么是“定期寶”
首先，我們需要弄清到底什么是“定期寶”產(chǎn)品。2015年12月22日，鏈家理財(cái)推出了“定期寶”系列產(chǎn)品。
當(dāng)時(shí)鏈家理財(cái)官網(wǎng)上對(duì)于定期寶的產(chǎn)品介紹是“定期寶是一款鏈家理財(cái)推出的用于優(yōu)先購(gòu)買家多寶的理財(cái)工具，并由中融信提供本息保障。投資人購(gòu)買定期寶后，在理財(cái)期限范圍內(nèi)，投資的回款本金將循環(huán)投資直到結(jié)束，充分提高資金利用效率，您出借所獲得的利息收益在理財(cái)期結(jié)束后一次性返還?！逼浜诵奶卣鳛椋?）自動(dòng)投資，自動(dòng)購(gòu)買加多寶系列產(chǎn)品；（2）期限內(nèi)本金循環(huán)復(fù)投。定期寶系列以投資期限和利率不同，分為60天（預(yù)期年化收益率6.4%）、半年期（預(yù)期年化收益率7.2%）、一年期（預(yù)期年化收益率7.8%）三款產(chǎn)品。[16]
鏈家理財(cái)官網(wǎng)歷史投資項(xiàng)目信息顯示，2015年12月23日起息的產(chǎn)品中，開始有定期寶投資的項(xiàng)目。而定期寶投資的項(xiàng)目售罄歷時(shí)都僅需1秒。
后來(lái)，定期寶招致了外界的質(zhì)疑，被認(rèn)為定期寶產(chǎn)品與家多寶產(chǎn)品容易出現(xiàn)期限錯(cuò)配，涉嫌資金池問題。
2. 期限錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)與資金池
在《網(wǎng)貸暫行辦法》正式出臺(tái)前，我國(guó)的P2P網(wǎng)貸平臺(tái)借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)野蠻生長(zhǎng)，其中資金池問題歷來(lái)都備受關(guān)注。但資金池本身并非一個(gè)法律概念，至于P2P網(wǎng)貸中的資金池是何含義，監(jiān)管部門也并沒有給出明確的定義。
商業(yè)銀行理財(cái)產(chǎn)品的資金池是典型的金融概念。但目前的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件并未對(duì)商業(yè)銀行理財(cái)產(chǎn)品資金池的內(nèi)涵進(jìn)行明確的定義。從商業(yè)銀行理財(cái)產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)模式來(lái)看，商業(yè)銀行資金池理財(cái)產(chǎn)品的特點(diǎn)是“滾動(dòng)發(fā)售、聚合運(yùn)作、期限錯(cuò)配、分離定價(jià)”。[17]構(gòu)建資金池所呈現(xiàn)的明顯特點(diǎn)便是利用期限錯(cuò)配實(shí)現(xiàn)短期資金投資長(zhǎng)期項(xiàng)目的目的。若發(fā)行短期理財(cái)產(chǎn)品投資于長(zhǎng)期項(xiàng)目，那么就可以獲取利差。而“發(fā)短投長(zhǎng)”的風(fēng)險(xiǎn)在于，若短期產(chǎn)品滾動(dòng)出售出現(xiàn)困難，先前發(fā)行的短期產(chǎn)品到期不能兌付，則會(huì)出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。資金池的“期限錯(cuò)配”容易引發(fā)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的邏輯便是如此。
但就鏈家理財(cái)?shù)摹岸ㄆ趯殹碑a(chǎn)品與“家多寶”產(chǎn)品設(shè)計(jì)來(lái)看，定期寶產(chǎn)品限定時(shí)間為60天、半年期、一年期，家多寶產(chǎn)品為5-360天。而“定期寶”的產(chǎn)品中借款人和投資人可能存在一定的利差，如投資者購(gòu)買定期寶60天的預(yù)期年收益為6.4%。投資用戶通過(guò)定期寶投資的為期60天的“家多寶9號(hào)-160310013”項(xiàng)目則顯示年利率為6.48%，存在利差。根據(jù)鏈家理財(cái)?shù)南嚓P(guān)人士解釋，“定期寶”會(huì)自動(dòng)配置多個(gè)“家多寶”標(biāo)的，但“定期寶”和“家多寶”的期限不大一致，資金會(huì)存在空檔，而這時(shí)定期寶會(huì)持續(xù)進(jìn)行計(jì)息，息差就是來(lái)補(bǔ)這部分空檔期的收益。[18]
由于鏈家理財(cái)在2016年3月份將定期寶系列產(chǎn)品下線?，F(xiàn)鏈家理財(cái)?shù)墓倬W(wǎng)上已查詢不到任何定期寶產(chǎn)品的信息。[19]若根據(jù)上述鏈家理財(cái)相關(guān)人士的解釋，定期寶只會(huì)在期限內(nèi)自動(dòng)投標(biāo)期限更短的家多寶散標(biāo)，那么就不屬于“發(fā)短投長(zhǎng)”，而是相反的“發(fā)長(zhǎng)投短”，并不會(huì)產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
但其實(shí)，問題的根源在于，只要平臺(tái)經(jīng)手資金、能夠?qū)嶋H提取資金，就會(huì)存在客戶資金被挪用、投資則資金受損的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于“資金池”、資金投向不明的質(zhì)疑與規(guī)范要求，其根本出發(fā)點(diǎn)同樣在于保障投資者權(quán)利、避免投資者資金受損。保障資金安全的根本解決方法是將資金存放于第三方，采取相應(yīng)措施實(shí)現(xiàn)平臺(tái)與客戶資金的隔離。對(duì)此，2016年8月正式發(fā)布的《網(wǎng)貸管理暫行辦法》第28條就明確規(guī)定了P2P網(wǎng)貸平臺(tái)應(yīng)當(dāng)選擇符合條件的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)作為出借人與借款人的資金存管機(jī)構(gòu)。以防范P2P網(wǎng)貸平臺(tái)普遍存在的資金風(fēng)險(xiǎn)。2017年2月，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《網(wǎng)絡(luò)借貸資金存管業(yè)務(wù)指引》，進(jìn)一步細(xì)化了P2P網(wǎng)貸平臺(tái)資金存管的要求。
2017年1月3日，鏈家理財(cái)在其官網(wǎng)和APP宣布，即日起，“鏈鏈金融”將作為一個(gè)完全獨(dú)立的品牌啟動(dòng)運(yùn)營(yíng)并替代“鏈家理財(cái)”。鏈家理財(cái)在其官網(wǎng)和APP首頁(yè)出現(xiàn)《鏈家理財(cái)賬戶遷移通知》中說(shuō)明：“為符合監(jiān)管要求，‘鏈鏈金融’將于近期上線北京銀行存管系統(tǒng)?！币舱谥鸩桨凑找?guī)定以規(guī)范運(yùn)營(yíng)。
（四）中融信：擔(dān)保問題
以當(dāng)時(shí)鏈家理財(cái)上發(fā)布的融資項(xiàng)目“家多寶9號(hào)-160310055”為例，在鏈家理財(cái)?shù)墓俜骄W(wǎng)站上，我們還能在具體的產(chǎn)品項(xiàng)目信息中，看到當(dāng)時(shí)借款人、平臺(tái)方（北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司）、擔(dān)保方（北京中融信擔(dān)保有限公司）簽訂的《借款及擔(dān)保協(xié)議》。
報(bào)道對(duì)于擔(dān)保方資質(zhì)提出了質(zhì)疑，主要集中以下兩點(diǎn)：一是認(rèn)為中融信只能對(duì)一般的經(jīng)營(yíng)合同提供擔(dān)保，不能對(duì)鏈家理財(cái)平臺(tái)上的融資項(xiàng)目提供擔(dān)保。二是中融信與鏈家存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，該行為屬于自我擔(dān)保。[20]
1. 超范圍經(jīng)營(yíng)
根據(jù)2010年3月8日發(fā)布實(shí)施的《融資性擔(dān)保公司管理暫行辦法》第18條的規(guī)定，融資性擔(dān)保公司經(jīng)監(jiān)管部門批準(zhǔn)，可以經(jīng)營(yíng)貸款擔(dān)保、項(xiàng)目融資擔(dān)保等融資性擔(dān)保業(yè)務(wù)。中融信當(dāng)時(shí)的公司全稱為“北京中融信擔(dān)保有限公司”，未出現(xiàn)“融資擔(dān)?！弊謽?。據(jù)報(bào)道，2016年3月時(shí)，中融信經(jīng)營(yíng)范圍并不包含貸款擔(dān)保、項(xiàng)目融資擔(dān)保等融資性擔(dān)保業(yè)務(wù)。因此，中融信對(duì)鏈家理財(cái)上理財(cái)產(chǎn)品提供的擔(dān)保屬于超出公司經(jīng)營(yíng)范圍的違規(guī)行為。
2013年12月21日，銀監(jiān)會(huì)、發(fā)展改革委、工業(yè)和信息化部等聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于清理規(guī)范非融資性擔(dān)保公司的通知》中也強(qiáng)調(diào)“違規(guī)經(jīng)營(yíng)融資性擔(dān)保業(yè)務(wù)的，要堅(jiān)決依法查處”。中融信當(dāng)時(shí)的擔(dān)保行為違規(guī)，相關(guān)行政執(zhí)法部門可以認(rèn)定其違規(guī)作出相應(yīng)處罰，并要求其糾正。
2. 自我擔(dān)保
根據(jù)國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)查詢，中融信為北京博恒泰和廣告有限公司全資子公司，中融信、北京博恒泰和廣告有限公司、北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的法定代表人（執(zhí)行董事、董事長(zhǎng)）都為左暉。北京博恒泰和廣告有限公司與北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的8名自然人股東重合，兩家公司的主要高管人員為同一批人。
因此，中融信與北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。2015年12月28日出臺(tái)的《網(wǎng)絡(luò)借貸信息中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)活動(dòng)管理暫行辦法（征求意見稿）》第三章第10條規(guī)定，網(wǎng)絡(luò)借貸信息中介機(jī)構(gòu)不得從事或接受委托從事“向出借人提供擔(dān)?；蛘叱兄Z保本保息”。隨后2016年8月24日，《網(wǎng)絡(luò)借貸信息中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)活動(dòng)管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱“《網(wǎng)貸暫行辦法》”）正式頒布，用語(yǔ)變?yōu)榫W(wǎng)絡(luò)借貸信息中介機(jī)構(gòu)不得從事或接受委托從事“直接或變相向出借人提供擔(dān)?；虺兄Z保本付息”。由于征求意見稿并不具有法律效力。因此，在2016年8月24日之前，很難直接依據(jù)征求意見稿認(rèn)定鏈家理財(cái)平臺(tái)通過(guò)中融信提供擔(dān)保違規(guī)。
事實(shí)上，在正式的《網(wǎng)貸暫行辦法》頒布前，實(shí)踐中我國(guó)許多P2P網(wǎng)貸平臺(tái)都為投資者提供本金和收益擔(dān)保安排。擔(dān)保安排在實(shí)踐中多種多樣，例如平臺(tái)通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金提供擔(dān)保、利用自身或關(guān)聯(lián)公司提供擔(dān)保、引入第三方擔(dān)保公司提供擔(dān)保、要求小貸公司等提供擔(dān)保。[21]這是在我國(guó)征信體系落后，投資者風(fēng)險(xiǎn)厭惡程度高、風(fēng)險(xiǎn)承受力低的大背景下，P2P網(wǎng)貸平臺(tái)為了吸引足夠的投資人，擴(kuò)大業(yè)務(wù)而不得不采取的措施。P2P網(wǎng)貸平臺(tái)對(duì)借款人提供增信服務(wù)乃至本息擔(dān)保承諾，使得其通過(guò)擔(dān)保轉(zhuǎn)移了借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)，從而演化成為信用中介，這也正是我國(guó)P2P網(wǎng)貸模式的特殊之處。[22]
隨著《網(wǎng)貸暫行辦法》的頒布，比較明確的規(guī)定是網(wǎng)貸平臺(tái)不能自行提供或者通過(guò)其關(guān)聯(lián)公司提供擔(dān)保，因?yàn)檫@樣網(wǎng)貸平臺(tái)本身就承擔(dān)了所有借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)。但從銀監(jiān)會(huì)等部門聯(lián)合發(fā)布的《<網(wǎng)絡(luò)借貸信息中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)活動(dòng)管理暫行辦法>答記者問》來(lái)看，在政策安排上，仍然允許平臺(tái)引入第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行擔(dān)?；蛘吲c保險(xiǎn)公司開展相關(guān)業(yè)務(wù)合作。也是基于我國(guó)的特殊現(xiàn)狀：融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)在我國(guó)目前的金融監(jiān)管體制下是一種合法的準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)，并且受到一定程度的監(jiān)管。由其來(lái)為P2P網(wǎng)貸平臺(tái)項(xiàng)目提供擔(dān)保，在中國(guó)目前是合法的做法。
總的來(lái)說(shuō)，鏈家理財(cái)采用關(guān)聯(lián)方中融信為平臺(tái)項(xiàng)目提供融資性擔(dān)保事實(shí)上存在風(fēng)險(xiǎn)。這也是我國(guó)P2P網(wǎng)貸平臺(tái)存在的普遍問題。在《網(wǎng)貸暫行辦法》正式頒布之前，很難直接依據(jù)征求意見稿認(rèn)定鏈家理財(cái)平臺(tái)通過(guò)中融信提供擔(dān)保違規(guī)。而隨著《網(wǎng)貸暫行辦法》的正式頒布，鏈家理財(cái)也采取相應(yīng)措施按照規(guī)定加以整改，以實(shí)現(xiàn)合規(guī)經(jīng)營(yíng)的目的。
根據(jù)國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)查詢，北京中融信擔(dān)保有限公司現(xiàn)已更名為“北京中融信融資擔(dān)保有限公司”。公司現(xiàn)注冊(cè)資金為5億元，已取得《融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)許可證》（有效期至2021年9月18日）。根據(jù)《融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)許可證管理指引》第8條第1款，融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)許可證有效期限為5年。由此，我們可以合理推斷中融信是于2016年9月19日取得《融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)許可證》并更名[23]，以此至少先實(shí)現(xiàn)了擔(dān)保資質(zhì)的合規(guī)性。
此后，2017年1月3日，鏈鏈金融取代鏈家理財(cái)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，鏈鏈金融平臺(tái)上的理財(cái)項(xiàng)目由“北京海大富融資擔(dān)保有限公司”提供擔(dān)保。以實(shí)現(xiàn)擔(dān)保的合規(guī)性。
（五）放貸問題
正如上文第（二）部分所述，在二手房房屋買賣過(guò)程中，由于解抵押資金不足、銀行未按約定時(shí)間放貸、置換房屋時(shí)買房時(shí)間先于自有房屋賣出時(shí)間的原因。買賣雙方都存在潛在的短期大額資金周轉(zhuǎn)需求。鏈家理財(cái)以往的運(yùn)作模式成功對(duì)接了線上的資金提供方與線下的資金需求方，合理滿足了大額的線下短期資金周轉(zhuǎn)需求。鏈家理財(cái)2015運(yùn)營(yíng)報(bào)告顯示，平臺(tái)項(xiàng)目平均融資額度為124.8萬(wàn)元。[24]
但在2016年8月頒布的《網(wǎng)貸管理暫行辦法》將網(wǎng)絡(luò)借貸定位于提供小微金融服務(wù)，《網(wǎng)貸管理暫行辦法》第17條規(guī)定，同一自然人在同一網(wǎng)絡(luò)借貸信息中介機(jī)構(gòu)平臺(tái)的借款余額上限不超過(guò)人民幣20萬(wàn)元。為了符合監(jiān)管要求合規(guī)經(jīng)營(yíng)，鏈家理財(cái)不得不作出相應(yīng)整改。通過(guò)鏈家理財(cái)官網(wǎng)歷史投資項(xiàng)目信息，我們能夠明顯看到借貸金額的斷層：2016年8月24日起息的產(chǎn)品中，大部分融資金額遠(yuǎn)超20萬(wàn)元，200萬(wàn)元以上的融資項(xiàng)目都屢見不鮮。而在2016年8月25日之后起息的產(chǎn)品，則一律不超過(guò)20萬(wàn)。
此后，2017年1月3日，鏈家理財(cái)下線，鏈鏈金融上線。目前，鏈鏈金融平臺(tái)上發(fā)布的雖然還是家多寶系列的產(chǎn)品，但在資金使用性質(zhì)上已經(jīng)改變，以往鏈家理財(cái)主力軍——用于贖樓、支付購(gòu)房尾款、抵押借款的產(chǎn)品已不見身影。
正如前文所述，在房屋交易領(lǐng)域，買賣雙方出于贖樓、支付購(gòu)房尾款、置換房屋的短期融資需求金額較大?，F(xiàn)行監(jiān)管對(duì)于通過(guò)網(wǎng)貸平臺(tái)籌集資金數(shù)額加以限制后，贖樓、尾款支付等的大額資金需求已不能通過(guò)網(wǎng)貸平臺(tái)得到滿足。那么，房屋交易環(huán)節(jié)的借貸特點(diǎn)與監(jiān)管要求并不匹配，為符合監(jiān)管要求，此類貸款產(chǎn)品自然也就消失了。
因此，線下房屋交易環(huán)節(jié)存在的資金需求不再能夠通過(guò)網(wǎng)貸平臺(tái)得到滿足，鏈家也不再能夠依靠通過(guò)網(wǎng)貸平臺(tái)為此種需求提供融資服務(wù)獲得收益。那么，鏈家現(xiàn)在是否可以通過(guò)他種方式以有效解決線下房屋交易環(huán)節(jié)存在的資金需求，并從中獲得收益呢？
其實(shí)在鏈家理財(cái)上線之前，為了避免客戶因?yàn)橘Y金問題造成違約而導(dǎo)致交易失敗，鏈家也曾用自我資金為有需求的客戶進(jìn)行墊資，以促成交易。[25]鏈家不通過(guò)P2P網(wǎng)貸平臺(tái)，直接向買家發(fā)放貸款的模式，也正對(duì)應(yīng)著上海鏈家223事件中招致的“高利貸”質(zhì)疑。
1. 利率問題
有報(bào)道稱，在223事件中的兩個(gè)案例中，鏈家向買方提供的資金成本為同為月息1.6%，也就是年化19.2%，遠(yuǎn)超4倍銀行貸款利率，也高于此前規(guī)定的18%的貸款利率上限。因此存在發(fā)放高利貸的問題。[26]
但其實(shí)，利率高低本身并不會(huì)導(dǎo)致行政違規(guī)，也不會(huì)因此導(dǎo)致雙方之間的借款合同整體無(wú)效。只是在雙方的民事法律關(guān)系中，法律不保護(hù)超出規(guī)定的部分利息。（2015年9月1日《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《民間借貸案件規(guī)定》）施行之前為“超過(guò)銀行同類貸款利率的四倍（包含利率本數(shù)）”部分的利息不予保護(hù)；在《民間借貸案件規(guī)定》施行后，為超出24%部分的利息不予保護(hù)。）
2. 主體資質(zhì)問題
可能存在的問題在于放貸企業(yè)的資質(zhì)問題。在我國(guó)，貸款一直是必須經(jīng)過(guò)許可才能從事的金融業(yè)務(wù)。國(guó)務(wù)院1998年發(fā)布的《非法金融機(jī)構(gòu)和非法金融業(yè)務(wù)活動(dòng)取締辦法》，其中第4條規(guī)定：未經(jīng)有關(guān)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，非法從事非法發(fā)放貸款、辦理結(jié)算、票據(jù)貼現(xiàn)、資金拆借、金融租賃、融資擔(dān)保、外匯買賣，都是非法金融業(yè)務(wù)活動(dòng)。必須予以取締。2015年8月，國(guó)務(wù)院法制辦發(fā)布《非存款類放貸組織條例（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱《放貸組織條例》），《放貸組織條例》主要就是為放貸組織設(shè)置了行政許可，核心第4條規(guī)定，除經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)取得許可的放貸組織外，“任何組織和個(gè)人不得經(jīng)營(yíng)放貸業(yè)務(wù)”。
暫且不論我國(guó)現(xiàn)行規(guī)定對(duì)貸款業(yè)務(wù)采取許可制的合理性，現(xiàn)行監(jiān)管態(tài)度是明確的，即貸款業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)由經(jīng)有關(guān)機(jī)批準(zhǔn)可以從事放貸業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)組織進(jìn)行。對(duì)于鏈家本身而言，作為房屋買賣中介，其自身并不具有放貸資質(zhì)。通過(guò)自身發(fā)放貸款并從中獲取利息收益，存在違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。
在我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定下，明確“經(jīng)有關(guān)機(jī)批準(zhǔn)可以從事放貸業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)組織”的有小貸公司、消費(fèi)金融公司。但2014年1月1日起施行的《消費(fèi)金融公司試點(diǎn)管理辦法》第3條明確規(guī)定消費(fèi)金融公司發(fā)放的消費(fèi)貸款不包括購(gòu)買房屋。[27]
2007年5月4日起施行的《關(guān)于小額貸款公司試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》雖并未明確規(guī)定小貸公司的貸款流向不包括購(gòu)買房屋，對(duì)于同一借款人的貸款額限制為“不得超過(guò)小額貸款公司資本凈額的5%”。理論上來(lái)說(shuō)，當(dāng)小貸公司的資本凈額足夠大時(shí)，是能夠滿足二手房屋買賣中贖樓、尾款支付等的大額資金需求的。
此外，放貸組織的放貸活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)很高，對(duì)債務(wù)人的風(fēng)險(xiǎn)審查能力是放貸組織的核心競(jìng)爭(zhēng)力。正如阿里小貸通過(guò)阿里集團(tuán)掌握的網(wǎng)商交易數(shù)據(jù)，向在其平臺(tái)上運(yùn)營(yíng)的網(wǎng)商發(fā)放小額貸款，因?yàn)橥耆诎⒗矬w制內(nèi)運(yùn)行，風(fēng)險(xiǎn)控制非常成功一樣。我們可以想象，鏈家旗下的小貸公司也能夠通過(guò)房產(chǎn)交易的中介服務(wù)，獲得在風(fēng)險(xiǎn)控制上的核心優(yōu)勢(shì)。由于鏈家對(duì)線下的交易流程具有較強(qiáng)的把控力，對(duì)資金需求方的資質(zhì)審核、資金去向和回款途徑十分清楚，所以能夠有效把控風(fēng)險(xiǎn)。
但《關(guān)于小額貸款公司試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》也明確規(guī)定了由中國(guó)人民銀行對(duì)小貸公司的資金流向進(jìn)行跟蹤監(jiān)測(cè)。2011年6月30日起施行的《北京市小額貸款公司試點(diǎn)監(jiān)督管理暫行辦法（試行）》也規(guī)定了主管部門在檢查小貸公司業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的合規(guī)性時(shí)，貸款投向是檢查重點(diǎn)。
3. “首付貸”與資金投向問題
房產(chǎn)這一資產(chǎn)本身具有特殊性，其兼具消費(fèi)品和投資品的雙重屬性。監(jiān)管部門對(duì)涉及房產(chǎn)買賣的貸款資金加以限制與監(jiān)督，目的是抑制過(guò)度投機(jī)，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)穩(wěn)定，防范風(fēng)險(xiǎn)。
2016年3月，鏈家遭受的質(zhì)疑之一便是其提供的“首付貸”存在高杠桿風(fēng)險(xiǎn)。2016年3月12日，央行副行長(zhǎng)潘功勝指出，“首付貸”加大了居民購(gòu)房杠桿，削弱宏觀調(diào)控有效性，增加金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。人民銀行將與有關(guān)部門一起，對(duì)其進(jìn)行整頓。國(guó)務(wù)院于2016年10月出臺(tái)的《互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)整治工作實(shí)施方案》中明確提出：“從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的企業(yè)應(yīng)遵守宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)金融管理相關(guān)規(guī)定。規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)‘眾籌買房’等行為，嚴(yán)禁各類機(jī)構(gòu)開展‘首付貸’性質(zhì)的業(yè)務(wù)。”
“首付貸”的含義是，在購(gòu)房者自有資金達(dá)不到向銀行申請(qǐng)買房貸款，需要交給銀行的首付數(shù)額要求時(shí)，從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)為購(gòu)房者提供該項(xiàng)首付資金。其實(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，金融杠桿一直存在，“首付”本身就是“杠桿”。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段便是對(duì)首付比例的調(diào)整。而“首付貸”將這“杠桿”推得更高，降低了購(gòu)房者購(gòu)房門檻，影響了銀行對(duì)房貸客戶資質(zhì)的判斷，沖擊銀行的風(fēng)險(xiǎn)防控體系。
首先，“首付貸”會(huì)提高購(gòu)房者的負(fù)債比例，購(gòu)房者的還款壓力會(huì)增大。其次，銀行正是以首付比例為基礎(chǔ)，判斷購(gòu)房者是否具備還款能力，“首付貸”的存在也可以使不符合條件的購(gòu)房者也能向銀行申請(qǐng)貸款。更為重要的是使得投機(jī)者以“加杠桿”的方式投機(jī)房地產(chǎn)，推升了房地產(chǎn)價(jià)格，造成房地產(chǎn)泡沫；在房地產(chǎn)價(jià)格上漲的情況下，投機(jī)者通過(guò)出售房產(chǎn)便可以賺取大額收益，資金出借方出借首付款和銀行貸款不會(huì)出現(xiàn)違約。但房地產(chǎn)價(jià)格一旦下跌，房地產(chǎn)泡沫破裂，高資金杠桿的投機(jī)者本身并不具有還款能力，違約必然出現(xiàn)。此時(shí)，首付款出借方的資金無(wú)法收回，更為重要的是風(fēng)險(xiǎn)也將傳遞至提供個(gè)人住房貸款的銀行體系。
對(duì)涉及房產(chǎn)買賣的貸款資金加以限制與監(jiān)督，目的是確保貸款人的還款能力，防止高杠桿，抑制過(guò)度投機(jī)，防范風(fēng)險(xiǎn)。而滿足本文上述的3種房屋交易過(guò)程中的資金需求，并不會(huì)導(dǎo)致高杠桿的出現(xiàn)。第（1）種“贖樓貸”模式中，資金需求方是房屋出賣方，并不是向銀行進(jìn)行貸款申請(qǐng)的買方；在第（2）種“尾款貸”模式中，雖然資金需求方為買房者，但其“已取得銀行批貸函”，銀行已經(jīng)對(duì)其進(jìn)行了資質(zhì)審查，鏈家旗下的小貸公司為其提供短期周轉(zhuǎn)資金，并不會(huì)導(dǎo)致銀行負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的提升；在第（3）種模式中，實(shí)質(zhì)為房屋抵押借款。對(duì)于此部分借貸資金成為首付款的擔(dān)憂，更符合監(jiān)管邏輯的是從放貸的商業(yè)銀行出發(fā)。要求商業(yè)銀行加強(qiáng)貸款資質(zhì)審核，將首付款作為貸款發(fā)放的一項(xiàng)條件，甚至可以窗口指導(dǎo)，要求收款不是自有資金的，一律不得發(fā)放房屋貸款。實(shí)踐中，各地監(jiān)管部門也紛紛下放通知，要求各商業(yè)銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款首付資金來(lái)源的審查。[28]
雖然“贖樓貸”模式和“尾款貸”模式如上文分析，在理論上是可以進(jìn)行的。但是在具體的政策選擇上，監(jiān)管部門可能覺得難以接受。房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系國(guó)計(jì)民生，歷來(lái)是國(guó)家宏觀調(diào)控和監(jiān)管的重點(diǎn)。鏈家的金融業(yè)務(wù)備受關(guān)注，也是因?yàn)闋可娴搅舜蠹叶缄P(guān)心的房產(chǎn)問題。實(shí)踐中，各地監(jiān)管部門在嚴(yán)禁房地產(chǎn)“首付貸”的同時(shí)，也多牽連至禁止“尾款貸”、“過(guò)橋貸”各類金融產(chǎn)品服務(wù)。[29]
因此，由于監(jiān)管部門具體的政策選擇，在現(xiàn)行監(jiān)管要求下，小貸公司也難以向借款人發(fā)放貸款以滿足二手房房屋交易過(guò)程中的短期大額資金需求。
[1]侯軍、石省昌：《中介亂象調(diào)查：鏈家金融“理房通”被指設(shè)資金池》，載華夏時(shí)報(bào)網(wǎng)：http://www.chinatimes.cc/article/66182.html；和訊名家：《鏈家金融涉嫌非法資金池被告了法院庭審激辯》，載和訊網(wǎng)：http://iof.hexun.com/2017-03-04/188373263.html，最后訪問日期：2017年6月27日。
[2]張大偉：《鏈家這么大，你不害怕嗎》，載微信公眾號(hào)大偉看樓市：http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5NjUwODcyNA==&mid=2650881890&idx=1&sn=b7c8f0cdc6c4f2bd71386f732e4861c5&chksm=8b5a9139bc2d182fbd086511d53a22a15d4f6256d61e915bcd1d93f16613341c4999e560a00e&mpshare=1&scene=1&srcid=0612ndM7qg9hXcPkiN7SU8Pu#rd，最后訪問日期：2017年6月12日。
[3]張玥：《鏈家：一個(gè)撬動(dòng)房?jī)r(jià)的危險(xiǎn)巨獸？》，載南方周末微信公眾號(hào)：http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=Njk5MTE1&mid=404124761&idx=1&sn=132eccf00e71eb8e953dc98cb0431513&mpshare=1&scene=1&srcid=0612bng4uD4d209ytZYOhroG#rd，最后訪問日期：2017年6月12日。
[4]互聯(lián)網(wǎng)金融電訊：《鏈家金融帝國(guó)四宗罪危機(jī)一觸即發(fā)》，載中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)：http://finance.ce.cn/rolling/201602/24/t20160224_9071458.shtml；無(wú)冕君：《鏈家北京道歉之后，四個(gè)疑問仍舊待解》，載無(wú)冕財(cái)經(jīng)微信公眾號(hào)：http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5MDk5OTA4NQ==&mid=418540950&idx=1&sn=79559fc879d6b9e38d1556aa5374ba28&mpshare=1&scene=1&srcid=0612okePt5wbbWcbkS5BduDb#rd。最后訪問日期：2017年6月14日。
[5]崔啟斌、岳品瑜、劉雙霞、程維妙：：《鏈家金融模式的四大懸疑》，載北京商報(bào)網(wǎng)：http://www.bbtnews.com.cn/2016/0229/140260.shtml；王瑩：《鏈家理財(cái)：野蠻生長(zhǎng)400天》，載第一財(cái)經(jīng)網(wǎng)：http://www.yicai.com/news/4754277.html 。最后訪問日期：2017年6月14日。
[6]B12：《鏈家的“罪”，你們個(gè)個(gè)還在犯》，載B座12樓微信公眾號(hào)：http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5MzYwNTI2MQ==&mid=401483128&idx=1&sn=f2800c9c618c43f8f61d6c6918760723&mpshare=1&scene=1&srcid=0612kmIsDwhhtyjQuIIwIaqf#rd，最后訪問日期：2017年6月12日。
[7]崔啟斌、岳品瑜、劉雙霞、程維妙：《鏈家金融模式的四大懸疑》，載北京商報(bào)網(wǎng)：http://www.bbtnews.com.cn/2016/0229/140260.shtml，最后訪問日期：2017年6月14日。
[8]無(wú)冕君：《鏈家“禍源”大復(fù)盤：IPO、金融創(chuàng)新、還是監(jiān)管缺陷？》，載無(wú)冕君微信公眾號(hào)：http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5MDk5OTA4NQ==&mid=418262881&idx=1&sn=10fc879bed03f42d2a5da9f8b61af42b&mpshare=1&scene=1&srcid=0612s9aGEOsON8EQMSuN9SyD#rd；王瑩：《鏈家理財(cái)：野蠻生長(zhǎng)400天》，載第一財(cái)經(jīng)網(wǎng)：http://www.yicai.com/news/4754277.html，最后訪問日期： 2017年6月14日。
[9]同注7。
[10]財(cái)經(jīng)天下：《鏈家：第三種中介》，載財(cái)經(jīng)天下周刊微信公眾號(hào)：http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5MzMyMDE3Mw==&mid=2652195799&idx=1&sn=998914a069d5cfb58647a7885d55b8aa&mpshare=1&scene=1&srcid=0612YIKeBDqoeZTwgp6g8XES#rd，最后訪問日期：2017年6月12日。
[11]劉詩(shī)洋：《鏈家也有P2P了“家多寶”悄悄做到15億》，載界面網(wǎng)：https://www.jiemian.com/article/258254.html，最后訪問日期：2017年6月16日。
[12]鏈家理財(cái)：《鏈家理財(cái)運(yùn)營(yíng)年報(bào)（2015.01.01-2015.12.31）》，載鏈家理財(cái)網(wǎng)：http://licai.lianjia.com/report/reportQ4#page2，最后訪問日期：2017年6月13日。
[13]鏈家理財(cái)：《鏈家理財(cái)運(yùn)營(yíng)年報(bào)（2015.01.01-2015.12.31）》，載鏈家理財(cái)網(wǎng)：http://licai.lianjia.com/report/reportQ4#page21，最后訪問日期：2017年6月13日。
[14]搜狐財(cái)經(jīng)：《鏈家P2P來(lái)了，8個(gè)月融資超84億！》，載搜狐財(cái)經(jīng)網(wǎng)：http://www.sohu.com/a/31752269_128847 ；趙亞婷：《2015互金黑馬榜：鏈家理財(cái)，根植于鏈家二手房生態(tài)圈的金融服務(wù)，水到渠成的‘黑馬’》，載和訊網(wǎng)：http://iof.hexun.com/2015-11-05/180368644_2.html，最后訪問日期：2017年6月14日。
[15]崔啟斌、岳品瑜、劉雙霞、程維妙：：《鏈家金融模式的四大懸疑》，載北京商報(bào)網(wǎng)：http://www.bbtnews.com.cn/2016/0229/140260.shtml，最后訪問日期：2017年6月14日。
[16]鏈家理財(cái)：《鏈家理財(cái)運(yùn)營(yíng)年報(bào)（2015.01.01-2015.12.31）》，，載鏈家理財(cái)網(wǎng)：http://licai.lianjia.com/report/reportQ4#page2，最后訪問日期2017年6月13日。
[17]王凱寧、崔建國(guó)：《商業(yè)銀行理財(cái)資產(chǎn)池模式研究》，載《商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)與管理》，2012年第2期。
[18]崔啟斌、岳品瑜、劉雙霞、程維妙：：《鏈家金融模式的四大懸疑》，載北京商報(bào)網(wǎng)：http://www.bbtnews.com.cn/2016/0229/140260.shtml，最后訪問日期：2017年6月14日。
[19]鏈家理財(cái)官網(wǎng)歷史投資項(xiàng)目信息顯示，在2016年3月11日及之后起息的產(chǎn)品中，產(chǎn)品購(gòu)買信息里再無(wú)“定期寶投資”的信息。
[20]見前注4、前注5。
[21]彭冰：《投資型眾籌的法律邏輯》，北京大學(xué)出版社2017年版，第264頁(yè)。
[22]同上書，第278頁(yè)。
[23]根據(jù)天津市南開區(qū)人民法院(2016)津0104民初10025號(hào)判決書認(rèn)定事實(shí)，2016年10月11日，北京中融信擔(dān)保有限公司經(jīng)核準(zhǔn)，名稱變更為北京中融信融資擔(dān)保有限公司。
[24]鏈家理財(cái)：《鏈家理財(cái)運(yùn)營(yíng)年報(bào)（2015.01.01-2015.12.31）》，，載鏈家理財(cái)網(wǎng)：http://licai.lianjia.com/report/reportQ4#page2，最后訪問日期：2017年6月13日。
[25]同前注11。
[26]見前注4、前注5。
[27]《消費(fèi)金融公司試點(diǎn)管理辦法》第3條：“本辦法所稱消費(fèi)貸款是指消費(fèi)金融公司向借款人發(fā)放的以消費(fèi)（不包括購(gòu)買房屋和汽車）為目的的貸款?！?/p>
[28]如2016年3月25日，中國(guó)人民銀行上海分行、上海銀監(jiān)局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好個(gè)人住房貸款政策相關(guān)工作的通知》，要求轄內(nèi)各商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，強(qiáng)化個(gè)人住房貸款交易真實(shí)性調(diào)查，嚴(yán)格審查購(gòu)房人首付款資金來(lái)源。2016年3月28日，中國(guó)人民銀行南京分行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)江蘇監(jiān)管局公布《關(guān)于規(guī)范個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)促進(jìn)住房金融健康發(fā)展的通知》，要求各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照“了解你的客戶”的原則，加強(qiáng)首付款真實(shí)性審查，明確“客戶的首付款不能來(lái)源于借貸資金”的底線，綜合運(yùn)用征信、首付款流水審查等方式，確切掌握借款人首付款真實(shí)的資金來(lái)源狀況，嚴(yán)格審查首付款證明材料。
[29]2016年3月25日，上海市政府公布的《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場(chǎng)體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡健康發(fā)展的若干意見》，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事首付貸、過(guò)橋貸等金融業(yè)務(wù)。2017年3月24日，央行營(yíng)業(yè)管理部會(huì)同北京銀監(jiān)局等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)北京地區(qū)住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》, 通知“各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸、尾款貸等違法違規(guī)金融產(chǎn)品和服務(wù)。對(duì)于經(jīng)有關(guān)部門查實(shí)存在違法違規(guī)問題的中介機(jī)構(gòu)，各商業(yè)銀行應(yīng)立即中止與其業(yè)務(wù)合作?！?/p>
