重資產(chǎn)模式的商業(yè)地產(chǎn)并不是每家企業(yè)都能耗得起的。不過，主打商業(yè)地產(chǎn)的寶龍仍然選擇面對(duì)。

最新消息，寶龍通過全資附屬公司上海寶龍實(shí)業(yè)發(fā)展(集團(tuán))有限公司，發(fā)行了規(guī)模為10億元的中期票據(jù)，資金用途包括補(bǔ)充公司營(yíng)運(yùn)資金與償還公司債務(wù)。

公告顯示，該筆募集資金里將有7億元用于償還金融機(jī)構(gòu)借款，主要是用于償還寧波奉化寶龍廣場(chǎng)、上海臨港寶龍廣場(chǎng)、寧波江北寶龍廣場(chǎng)、廈門寶龍一城和上海七寶寶龍城五個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)貸。

事實(shí)上，這已經(jīng)不是寶龍地產(chǎn)今年第一次為開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目融資了。1月18日，寶龍發(fā)行了一筆規(guī)模為3億元的超短期融資。所募集的資金同樣拿出7成用于償還包括上海青浦寶龍廣場(chǎng)、上海吳涇寶龍廣場(chǎng)和廈門寶龍一城三個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)貸。

值得注意的是，該筆超短期融資券總注冊(cè)額度是30億元，目前發(fā)售的是第一期。而這30億中，將拿出21億元用于償還金融機(jī)構(gòu)借款。

如此看來，寶龍接下來還將繼續(xù)為自己的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行源源不斷地輸血。

由于商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)周期長(zhǎng)，快速擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模對(duì)于房企而言有著不小的運(yùn)營(yíng)、資金等方面壓力。

業(yè)內(nèi)人士指出，基本上商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式主要分為租金收入、商業(yè)出售和資產(chǎn)增值等，過往由于較長(zhǎng)的營(yíng)運(yùn)周期和資金投入，新進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商選擇非中心城市的外圍突破。

但這一模式并不適合寶龍地產(chǎn)。在2009年上市之后，寶龍地產(chǎn)也曾嘗試過進(jìn)軍三四線城市，然而效果并不如人意。

寶龍地產(chǎn)于2013年調(diào)整了發(fā)展戰(zhàn)略，提出“以上海為中心，深耕長(zhǎng)三角”的戰(zhàn)略，掉頭轉(zhuǎn)向布局一二線城市并堅(jiān)持至今。

公開資料顯示，目前寶龍?jiān)谌珖?guó)共有84個(gè)項(xiàng)目，純住宅項(xiàng)目?jī)H有14個(gè)。其中，上海布局16個(gè)項(xiàng)目中，有14個(gè)是純商業(yè)項(xiàng)目。整體而言，寶龍地產(chǎn)有超過七成項(xiàng)目位于長(zhǎng)三角地區(qū)，其他包括洛陽、廈門、天津等二線城市均有分布。

從產(chǎn)品線來看，寶龍地產(chǎn)分為了寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場(chǎng)。三類產(chǎn)品的定位分別為(超)高端、中高端及中端系列產(chǎn)品。

其中，最尾端的寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)包括了購(gòu)物中心、超市、百貨公司、電影院、住宅物業(yè)等。此外，寶龍一城和寶龍城幾乎是以純商業(yè)為主。除此之外，寶龍還將藝術(shù)、文化等元素加入到商業(yè)項(xiàng)目中。

不過，一二線城市布局、中高端的產(chǎn)品定位、多元素的融入……種種特點(diǎn)決定了，寶龍地產(chǎn)的商業(yè)項(xiàng)目在具備著可觀的升值前景，同時(shí)從投資開發(fā)到運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)都需要付出更大的成本代價(jià)。

以上海青浦寶龍廣場(chǎng)為例，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資29億元，截止2018年9月30日，已投資26.84億元。于2018年1-9月，該項(xiàng)目公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為2.45億元，而業(yè)務(wù)成本為1.54億元。另外，扣除自有營(yíng)運(yùn)資金后，該項(xiàng)目2018年的營(yíng)運(yùn)資金還存在著約1.32億元的缺口。

業(yè)內(nèi)人士表示，正是由于投資運(yùn)營(yíng)成本的緣故，即便寶龍是一家主打商業(yè)地產(chǎn)的房企，也同樣不能免俗，在部分商業(yè)項(xiàng)目要采用“以住養(yǎng)商”的策略。

在寶龍所有項(xiàng)目中，除了位于上海和浙江杭州等，其余大多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目中均有相配套的住宅項(xiàng)目。截止去年上半年，寶龍商業(yè)和住宅業(yè)務(wù)銷售金額分別為31.42億元和131.99億元。

不過，這種商業(yè)模型也為寶龍地產(chǎn)的銷售數(shù)字增加一筆亮色。從整體來說，寶龍地產(chǎn)在2018年實(shí)現(xiàn)銷售總額410.36億元，同比增長(zhǎng)96.5%。2019年1月，實(shí)現(xiàn)銷售額31.81億元，同比增加約53.8%。

寶龍地產(chǎn)項(xiàng)目分布情況

數(shù)據(jù)來源：公司官網(wǎng)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

盡管有住宅項(xiàng)目的回血，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于資金的高要求仍讓寶龍地產(chǎn)在資金鏈和債務(wù)方面充滿挑戰(zhàn)。

截至2018年6月30日，寶龍地產(chǎn)的借款總額約為443.96億元，增幅約為24.9%。其中，一年內(nèi)到期的借款約為137.51億元，一年后到期的借款約人民幣306.45億元。截至6月30日，寶龍的現(xiàn)金量約為133.17億元。

如今，寶龍地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及管理的商業(yè)綜合體共有39個(gè)，運(yùn)營(yíng)面積約400萬平方米。根據(jù)計(jì)劃，2019年開業(yè)商場(chǎng)將達(dá)到48家，2020年達(dá)到55家。

（文章來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)）