文 / 金融學(xué)博士、高級(jí)CSERM、重慶金融學(xué)院兼職教授 范琨

來源：《貿(mào)易金融》雜志2017年8月刊，貿(mào)易金融公眾號(hào)，（ID：trade_finance），華貿(mào)融出品

融資租賃作為一種集融資與融物、貿(mào)易與技術(shù)更新于一體的新型金融產(chǎn)業(yè)，在推動(dòng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新升級(jí)、拓寬中小微企業(yè)融資渠道、帶動(dòng)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整等方面發(fā)揮著重要作用。本文從我國住房租賃市場的發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，分析探討融資租賃能否參與住房租賃市場、如何參與住房租賃市場、可能的方向和面臨的風(fēng)險(xiǎn)，并提出相關(guān)建議。

（二）住房租賃市場供應(yīng)體系不健全。

我國住房租賃市場房源主要有市場主導(dǎo)和政府主導(dǎo)兩大類，其中政府方面主要以公租房和廉租房為主的公共租賃住房體系，保障大部分低收入群體。市場化租賃房源主要以個(gè)人私房為主，由私人租賃和租賃中介機(jī)構(gòu)租賃，承租者和出租者直接或通過中介簽訂住房租賃協(xié)議，進(jìn)行租賃活動(dòng)。

在新型城鎮(zhèn)化加快、城市化率不斷提高的背景下，城市吸聚人口提速。特別是部分人口凈流入的熱點(diǎn)城市，流動(dòng)人口的持續(xù)增長帶來較大規(guī)模需求，而交易市場的供不應(yīng)求一定程度上影響租賃市場房源供給，房價(jià)持續(xù)上漲，推動(dòng)部分房源轉(zhuǎn)租為售，導(dǎo)致住房租賃房源減少，供求矛盾突出，尤其是小戶型、低總價(jià)房源供不應(yīng)求，推動(dòng)低端市場租金水平的持續(xù)上漲。

（三）住房租賃市場需求旺盛。

我國流動(dòng)人口規(guī)模較大，租賃住房是其解決居住問題的重要途徑。國家衛(wèi)生計(jì)生委流動(dòng)人口司發(fā)布《中國流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告2016》顯示，2015年我國流動(dòng)人口規(guī)模達(dá)2.47億人，占總?cè)丝诘?8%，相當(dāng)于每六個(gè)人中有一個(gè)是流動(dòng)人口。

未來一二十年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》的進(jìn)程，2020年我國仍有2億以上的流動(dòng)人口?！笆濉睍r(shí)期，人口繼續(xù)向沿江、沿海、沿主要交通線地區(qū)聚集，超大城市和特大城市人口繼續(xù)增長，中部和西部地區(qū)省內(nèi)流動(dòng)農(nóng)民工比重明顯增加。

由此可見，我國的住房租賃市場尚處于初期發(fā)展階段，未來發(fā)展空間巨大，供應(yīng)主體單一與需求旺盛之間的矛盾是當(dāng)前我國住房租賃市場的主要問題。住房租賃市場的培育和發(fā)展事關(guān)民生福祉，是當(dāng)前供給側(cè)改革的重要著力點(diǎn)，也是解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)部分城市房價(jià)居高不下、庫存高企的重要舉措之一。

（一）融資租賃的交易結(jié)構(gòu)

融資租賃的交易模式有十多種，目前在中國應(yīng)用最多的是直接租賃和售后回租兩種。其中直接融資租賃的交易結(jié)構(gòu)為：出租人（融資租賃企業(yè)）根據(jù)承租人（租賃需求方）對(duì)租賃物和供貨人（生產(chǎn)廠商）的選擇或認(rèn)可，將其從供貨人處取得的租賃物按合同約定出租給承租人占有、使用，并根據(jù)融資租賃合同安排向承租人收取租金。

融資租賃的交易結(jié)構(gòu)涉及到“一個(gè)標(biāo)的物”，即租賃物；“兩個(gè)合同”，即《買賣合同》和《融資租賃合同》；“三方當(dāng)事人”，即出租方、承租方。供貨方。售后回租業(yè)務(wù)中，承租方和供貨方為同一方。融資租賃與銀行信貸的根本區(qū)別在于融資租賃交易結(jié)構(gòu)中必須有明確、合法、合規(guī)的標(biāo)的物件，對(duì)標(biāo)的物管理與處置能力亦是融資租賃公司的核心競爭力之一。

（二）不動(dòng)產(chǎn)作為融資租賃標(biāo)的物的可行性

融資租賃參與住房租賃市場，必定會(huì)將不動(dòng)產(chǎn)作為交易標(biāo)的物，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)能否作為融資租賃業(yè)務(wù)標(biāo)的物，業(yè)界一直存在爭議，但從相關(guān)政策、司法實(shí)踐和具體業(yè)務(wù)運(yùn)行現(xiàn)實(shí)看，不動(dòng)產(chǎn)作為融資租賃標(biāo)的物仍具有一定的操作空間，應(yīng)理應(yīng)對(duì)待、審慎支持。

首先，三類融資租賃公司適用的管理辦法并未限制不動(dòng)產(chǎn)作為融資租賃標(biāo)的物，由中國銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)設(shè)立的金融租賃公司，適用規(guī)章為《金融租賃公司管理辦法》，其中第四條規(guī)定“適用于融資租賃交易的租賃物為固定資產(chǎn)，銀監(jiān)會(huì)另有規(guī)定的除外”；由商務(wù)部和國家稅負(fù)總局審批和監(jiān)管的內(nèi)資租賃公司，適用規(guī)章為《融資租賃企業(yè)監(jiān)督管理辦法》，其中第十條規(guī)定“融資租賃企業(yè)開展融資租賃業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)以權(quán)屬清晰、真實(shí)存在且能夠產(chǎn)生收益權(quán)的租賃物為載體”；由省級(jí)商務(wù)部門審批并報(bào)商務(wù)部備案的外資融資租賃公司，適用辦法為《外商投資租賃業(yè)管理辦法》及其補(bǔ)充規(guī)定，其中第六條規(guī)定“本辦法所稱租賃財(cái)產(chǎn)包括：

(一)生產(chǎn)設(shè)備、通信設(shè)備、醫(yī)療設(shè)備、科研設(shè)備、檢驗(yàn)檢測設(shè)備、工程機(jī)械設(shè)備、辦公設(shè)備、信息技術(shù)設(shè)備等各類動(dòng)產(chǎn)；

(二)飛機(jī)、汽車、船舶等各類交通工具；

(三)工業(yè)廠房、倉儲(chǔ)用房、商用地產(chǎn)、附著于不動(dòng)產(chǎn)的其他設(shè)備(如電梯、空調(diào)系統(tǒng)等)等其他用于生產(chǎn)經(jīng)營的資產(chǎn)；

(四)本條(一)、(二)、(三)項(xiàng)附帶的軟件、技術(shù)等無形資產(chǎn)，但附帶的無形資產(chǎn)價(jià)值不得超過租賃財(cái)產(chǎn)價(jià)值的三分之二?！?；

其次，我國尚未出臺(tái)專門的融資租賃法，現(xiàn)有《合同法》、《最高人民法院關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》也未對(duì)租賃物的范圍進(jìn)行明確界定，現(xiàn)有關(guān)于契稅、房產(chǎn)稅、增值稅的相關(guān)財(cái)稅政策也對(duì)不動(dòng)產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)的納稅問題進(jìn)行了規(guī)定，按照“法無禁止即可為”原則，不動(dòng)產(chǎn)可以作為融資租賃標(biāo)的物；

再次，房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)大量存在，甚至成為一些租賃公司的主要業(yè)務(wù)及利潤來源，況且目前房地產(chǎn)登記公示制度健全，是最安全的租賃物。

如果認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)融資租賃合同無效，將會(huì)帶來巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

（三）政策支持下住房租賃市場空間巨大

流動(dòng)人口數(shù)量攀升、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速、房地產(chǎn)庫存高企、房價(jià)居高不下是推動(dòng)中國住房租賃需求的主要驅(qū)動(dòng)因素，在中央及地方相關(guān)政策的支持下，未來中國住房租賃市場空間巨大。

鏈家研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，我國住房租賃市場規(guī)模約為1.1萬億元，房屋交易市場大約15萬億元，房屋租賃占交易市場比重僅有7%。這與美國、日本等成熟市場相比差距很大，美國的舊金山、紐約和日本東京租房人群都超過40%。鏈家研究院預(yù)計(jì)到2025年，中國租賃市場規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬億元增長到2.9萬億元，到2030年將會(huì)超過4.6萬億元。

（一）住房租賃市場未來發(fā)展方向

從《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號(hào)）以及《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號(hào)）等相關(guān)文件來看，未來中國的住房租賃市場將會(huì)呈現(xiàn)如下趨勢(shì)：

（1）房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革加快推進(jìn)，購租并舉住房制度逐步建立，住房交易市場在中國住房租賃體系中一枝獨(dú)秀的局面逐漸改變，住房保障、住房租賃加快發(fā)展；

（2）住房租賃市場供應(yīng)主體呈現(xiàn)多元化發(fā)展局面，一批國有、民營的大、中、小住房租賃專營企業(yè)將會(huì)誕生，一批拓展住房租賃業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)子公司將會(huì)誕生；

（3）新建租賃住房供應(yīng)量將會(huì)增加，房地產(chǎn)市場為賣而建的模式逐漸向?yàn)樽舛ㄅc為賣而建相結(jié)合的模式發(fā)展；

（4）存量待售房產(chǎn)或閑置房產(chǎn)將逐漸改為或改建為租賃住房，住房租賃市場的去庫存效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。

（二）融資租賃參與住房租賃市場的可能方向

融資租賃的本質(zhì)是以物融資，如何將融資租賃的交易結(jié)構(gòu)嫁接到住房租賃市場，筆者認(rèn)為有如下幾個(gè)方向：

（1）與住房專營企業(yè)合作，以融資租賃的方式拓展住房租賃企業(yè)的房源，解決住房租賃企業(yè)放款一次性支付與租金分期收回不匹配問題；

（2）與國企合作，參與國企閑置房產(chǎn)改租賃房和新建租賃房建設(shè)，解決資金問題；

（3）與政府合作，參與政府公租房向市場化、專業(yè)化轉(zhuǎn)變的PPP項(xiàng)目；

（4）與房地產(chǎn)企業(yè)合作，參與房地產(chǎn)企業(yè)存量待售房產(chǎn)改租賃房，降低房地產(chǎn)庫存；

（5）與開發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)合作，共同對(duì)租賃住房項(xiàng)目提供金融綜合解決方案。

上述只是對(duì)融資租賃參與住房市場的方向進(jìn)行簡單探析，而針對(duì)每個(gè)方向運(yùn)用何種交易模式，是直租、回租抑或是杠桿租賃，都是基于對(duì)具體項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)、收益權(quán)衡后的設(shè)計(jì)，其本質(zhì)都離不開對(duì)不動(dòng)產(chǎn)作為租賃物的合法、合規(guī)性和交易成本等因素的考慮。目前，行業(yè)應(yīng)用較多的模式為直租、回租以及回租與保理結(jié)合三種。

（一）政策風(fēng)險(xiǎn)。目前我國法律對(duì)租賃物界定不明確，各監(jiān)管部門、立法機(jī)關(guān)、行政執(zhí)法部門對(duì)該問題的認(rèn)知也不一致，影響融資租賃合同、抵押合同有效性判定，租賃債權(quán)有懸空風(fēng)險(xiǎn)。

（二）稅收風(fēng)險(xiǎn)。不動(dòng)產(chǎn)融資租賃交易過程中涉及增值稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅等，在一定程度上壓縮了融資租賃企業(yè)的盈利空間，稅負(fù)過重已是不動(dòng)產(chǎn)融資租賃發(fā)展的一大障礙，如果為避稅而采取假過戶方式，可能面臨房產(chǎn)的重復(fù)出售和抵押風(fēng)險(xiǎn)。

（三）信用風(fēng)險(xiǎn)。住房租賃企業(yè)需要龐大資金鏈的支撐，需要運(yùn)用資金購置或建設(shè)房源，然后通過出租以分期收取資金的方式回籠資金，資金使用與來源存在期限錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)，一旦租賃市場行情不理想，會(huì)產(chǎn)生租金逾期或不能正常收回的信用風(fēng)險(xiǎn)。

（四）策略風(fēng)險(xiǎn)。住房租賃市場在我國尚處于起步階段，相關(guān)政策出臺(tái)時(shí)間短，尚未形成市場化和一定體量的市場參與主體，而且住房租賃市場的發(fā)展必定呈現(xiàn)出一定的區(qū)域性，人口凈流入的熱點(diǎn)城市，住房租賃市場會(huì)呈現(xiàn)較快發(fā)展態(tài)勢(shì)。融資租賃企業(yè)的市場策略和區(qū)域定位應(yīng)不準(zhǔn)確，會(huì)產(chǎn)生策略風(fēng)險(xiǎn)。

（一）關(guān)注立法進(jìn)程，把握政策方向，依法合規(guī)開展開拓住房租賃市場。融資租賃企業(yè)應(yīng)持續(xù)關(guān)注立法進(jìn)程，研究梳理各地司法機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)租賃的司法判定案例，有效防范法律風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，應(yīng)遵循監(jiān)管導(dǎo)向，杜絕以參與住宅租賃市場之名，違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

（二）創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，提升服務(wù)效率，實(shí)現(xiàn)融資租賃與住房租賃的有效嫁接。未來中國住房租賃市場會(huì)出現(xiàn)多層次的供應(yīng)主體，各種專營住房租賃的國企、民企會(huì)誕生。融資租賃企業(yè)應(yīng)在分析這些企業(yè)盈利模式、運(yùn)行特點(diǎn)的基礎(chǔ)行，創(chuàng)新交易模式，提高服務(wù)效率，有效支持住房租賃市場發(fā)展。

（三）加強(qiáng)市場分析，聚焦熱點(diǎn)城市，提高業(yè)務(wù)拓展與營銷的針對(duì)性。住房租賃市場空間很大，但必定會(huì)呈現(xiàn)出區(qū)域分化的現(xiàn)象。應(yīng)加強(qiáng)市場分析，研究區(qū)域經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，聚焦一些人口凈流入的熱點(diǎn)城市，提高營銷的精準(zhǔn)性和針對(duì)性。

（四）強(qiáng)化內(nèi)部管理，提高專業(yè)水平，合理設(shè)置內(nèi)部機(jī)構(gòu)。中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)增長乏力，新興產(chǎn)業(yè)動(dòng)能集聚尚不明顯，破局“資產(chǎn)荒”難題已為行業(yè)所共同關(guān)注。筆者認(rèn)為住宅租賃市場或成為融資租賃行業(yè)的下一個(gè)風(fēng)口，融資租賃企業(yè)應(yīng)從強(qiáng)化內(nèi)部管理出發(fā)，堅(jiān)守服務(wù)實(shí)體、服務(wù)國家戰(zhàn)略的本源，不斷提升專業(yè)化水平，適時(shí)設(shè)置專門的住房租賃業(yè)務(wù)部，積極融入和服務(wù)住房租賃市場發(fā)展。