原標(biāo)題：首付貸卷土重來(lái)，監(jiān)管層嚴(yán)查消費(fèi)貸流入房地產(chǎn)

來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)（ID：chinatimes）華夏時(shí)報(bào)記者 肖君秀 張夏楠 深圳、北京報(bào)道

整理： Bank資管

雖然房地產(chǎn)執(zhí)行了史上最嚴(yán)的限購(gòu)限貸政策，然而炒房者并沒(méi)有罷休，如今又一次找到了新途徑，那就是通過(guò)銀行消費(fèi)貸套出資金，用于購(gòu)房首期款，輕松突破樓市調(diào)控政策，“首付貸”再出江湖。

今年以來(lái)，銀行的消費(fèi)貸款呈現(xiàn)猛增，今年前7個(gè)月新增已經(jīng)超過(guò)去年全年，對(duì)此，海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超稱，短期消費(fèi)性貸款的爆發(fā)式增長(zhǎng)可能與地產(chǎn)銷售密不可分，去年下半年以來(lái)銀行房貸額度逐漸受限，部分居民購(gòu)房貸款或借道短期消費(fèi)貸款完成。

這引起了監(jiān)管部門的高度關(guān)注，《華夏時(shí)報(bào)》記者獲得一份中國(guó)人民銀行深圳支行的風(fēng)險(xiǎn)提示，稱“近期轄內(nèi)銀行個(gè)人其他消費(fèi)貸款大幅增長(zhǎng)，存在部分資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，可能對(duì)房地產(chǎn)金融調(diào)控造成負(fù)面影響”，并要求加強(qiáng)個(gè)人消費(fèi)貸款管理。此外，《華夏時(shí)報(bào)》記者還了解到，9月5日北京銀監(jiān)局也發(fā)文，要求轄內(nèi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)針對(duì)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款開(kāi)展自查工作，重點(diǎn)檢查“房抵貸”等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。

按規(guī)定購(gòu)房首付款應(yīng)為自有資金，防止買房杠桿過(guò)高造成風(fēng)險(xiǎn)，但首付貸通過(guò)銀行消費(fèi)貸再次卷土重來(lái)。中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院高級(jí)研究員董希淼認(rèn)為，首付貸需要綜合整治，不僅僅是銀行做好入口管理，還要對(duì)P2P平臺(tái)、地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)商共同加強(qiáng)管理。      

消費(fèi)貸流向房地產(chǎn)  

不久前，北京的張先生從3家銀行申請(qǐng)到了多筆消費(fèi)貸，合計(jì)100多萬(wàn)元?！岸际倾y行主動(dòng)與我所在的單位聯(lián)系的，上門來(lái)辦理消費(fèi)貸，今年以來(lái)上單位推銷消費(fèi)貸的有一家國(guó)有大行、一家股份行和三家城商行，單位很多同事都申請(qǐng)了貸款。”

張先生說(shuō)，從他周圍同事來(lái)看，買房是最常見(jiàn)的用途。“我申請(qǐng)的貸款有一部分借給了一位同事買房，當(dāng)然同事自己也貸了消費(fèi)貸用于買房。一般大家還是比較謹(jǐn)慎，除了買房，幾乎沒(méi)有把錢拿去做別的投資的。”

目前銀行房貸按揭利率為基準(zhǔn)利率上浮5%、10%上下，但消費(fèi)貸利率一般上浮20%、30%，利率要比房貸高出一大截，因此銀行個(gè)貸經(jīng)理推銷起來(lái)更加賣力。消費(fèi)貸包括信用貸和抵押貸，信用貸只要有穩(wěn)定的收入和工作即可，抵押貸則需要房子作抵押。

本報(bào)記者拿到一家城商行的產(chǎn)品宣傳頁(yè)，該行提供三類信用消費(fèi)貸產(chǎn)品，主要面向公務(wù)員、事業(yè)單位正式在編人員、金融、電信、煙草、電力等正式在編人員，申請(qǐng)時(shí)需要提供本人身份證，公積金查詢記錄以及其他輔助材料，三類產(chǎn)品的額度均在30萬(wàn)-50萬(wàn)元左右。張先生和其同事正是通過(guò)這種信用貸款，獲取了每筆數(shù)十萬(wàn)的貸款，且基本上都是用于購(gòu)房款。

除了張先生申請(qǐng)的信用類消費(fèi)貸款，另外一種就是炒房者已有房且房本在手，拿房本去做抵押貸，這種消費(fèi)貸金額更大，一線城市的房子可以做到數(shù)百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)。

記者到銀行咨詢?nèi)绾斡梅孔拥盅嘿J款，并用作二套房“首付貸”。一家國(guó)有銀行深圳某支行個(gè)貸經(jīng)理詳解道，“如果有房子的話，抵押貸很方便，一般可以貸到七成，比如1000萬(wàn)的房子，可以貸到700萬(wàn)。以個(gè)人房子作抵押，再以公司名義申請(qǐng)貸款，錢打到公司賬戶，再拿去用就可以了。”

對(duì)于消費(fèi)貸用于購(gòu)房，房地產(chǎn)中介則顯得更加隨便，深圳一家地產(chǎn)中介售樓經(jīng)理對(duì)本報(bào)記者打包票，“銀行抵押貸、信用貸都可以做，很多客戶都這么做，大部人都用作首付款。如果抵押貸首付款不夠的話，還可以將房子作‘高評(píng)’處理?！彼^“高評(píng)”，就是房子評(píng)估的時(shí)候，想辦法價(jià)格評(píng)高一些，這樣抵押貸款可以得到更多資金，從而買房、炒房不受資金掣肘。

消費(fèi)貸暗中流向房地產(chǎn)，貸款數(shù)據(jù)已經(jīng)給出了答案。今年1-7月，居民新增消費(fèi)性短期貸款達(dá)1.06萬(wàn)億，累計(jì)同比多增7137億。而去年全年新增消費(fèi)性短期貸款總額僅8305億，今年前7個(gè)月新增貸款已超過(guò)了去年全年。

姜超進(jìn)一步分析稱，消費(fèi)性貸款和公積金貸款合計(jì)占了居民中長(zhǎng)期貸款的八成以上，相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)性貸款比重在2014年以來(lái)則從17%降至當(dāng)前的13%。居民消費(fèi)性中長(zhǎng)貸和公積金貸款的最主要用途均是購(gòu)房。

監(jiān)管層已經(jīng)注意到這一風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)人民銀行深圳支行在上述金融風(fēng)險(xiǎn)提示中還稱，商業(yè)銀行應(yīng)審慎發(fā)放個(gè)人其他消費(fèi)貸款，要認(rèn)真審核借款人申報(bào)的消費(fèi)貸款用途。北京銀監(jiān)局下發(fā)的《北京銀監(jiān)局人行營(yíng)業(yè)管理部關(guān)于開(kāi)展銀行個(gè)人貸款資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況檢查的通知》也稱，下一階段北京銀監(jiān)局、人行營(yíng)業(yè)管理部將視銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)自查情況，有針對(duì)性地開(kāi)展專項(xiàng)檢查，對(duì)于檢查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，依法依規(guī)，從嚴(yán)處理。

“偷渡”路徑

銀行的消費(fèi)貸有嚴(yán)格的審核規(guī)定以及資金流向監(jiān)控，那么是如何流向了房地產(chǎn)市場(chǎng)呢？

一家股份制銀行北京分行的個(gè)貸人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者解釋，按照規(guī)定，消費(fèi)貸是不允許被挪作他用的。銀行也有一系列的規(guī)定，比如大部分的消費(fèi)貸都是委托支付，只有在見(jiàn)到合同之后，銀行才直接轉(zhuǎn)賬給商家，用于裝修的就直接打給裝修公司，用于個(gè)人經(jīng)營(yíng)的貸款也必須是打給有業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)的企業(yè)。

然而，事實(shí)上又如何呢？“在這種情況下，有可能存在用戶偽造合同來(lái)套現(xiàn)。另一種情況下，消費(fèi)貸款審批后直接打在用戶的銀行賬戶里。這時(shí)，消費(fèi)、轉(zhuǎn)賬等操作，包括ATM取現(xiàn)后，存入他行的同名賬戶等，也都可以監(jiān)測(cè)到的，但如果ATM機(jī)取現(xiàn)后直接花掉，就無(wú)法監(jiān)控了?！鄙鲜鰝€(gè)貸人士稱。

上述深圳地產(chǎn)中介售樓經(jīng)理進(jìn)一步透露，“如果消費(fèi)貸直接打到個(gè)人賬戶，A銀行申請(qǐng)的消費(fèi)貸要把資金從A銀行取現(xiàn)，再存到B銀行去作首付貸，不在同一家銀行操作就可以了。”

而一家股份制銀行深圳個(gè)貸人士則建議，最好找其他渠道借款支付首付款，在按揭貸款審批下來(lái)之后，再去申請(qǐng)消費(fèi)貸，把首付款還給別人。雖然這樣做兜了一大圈，但規(guī)避了監(jiān)管審批，不過(guò)本質(zhì)上還是將消費(fèi)貸變成了首付貸。

“只要覺(jué)得用戶有還款能力，有些時(shí)候?yàn)榱藰I(yè)績(jī)，銀行對(duì)于用戶偽造合同等情況也是睜只眼閉只眼。”上述股份制銀行北京分行個(gè)貸人士稱。

目前，北京、深圳已經(jīng)相繼掄起了消費(fèi)貸監(jiān)管的大棒，那么究竟采用何種措施，才能更加有效地杜絕首付貸，從而防范房地產(chǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)的灰犀牛呢？

“商業(yè)銀行辦理住房按揭貸款的時(shí)候，要加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房首付資金的審查，盡量做好入口的把關(guān)，如果來(lái)自其他借貸領(lǐng)域要加強(qiáng)監(jiān)管、審查，就不能審批通過(guò)。對(duì)于提供首付貸的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，要加強(qiáng)監(jiān)管、整治的力度；對(duì)于房屋中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，總是明里暗里想做這樣的事情，也要加強(qiáng)對(duì)他們的管理。” 董希淼認(rèn)為，必需打監(jiān)管、整治的組合拳。

刀口舔血  

按照規(guī)定，購(gòu)房首付需自有資金，不允許從金融機(jī)構(gòu)拆借，這是為了控制房地產(chǎn)的杠桿與風(fēng)險(xiǎn)。

一位深圳金融管理部門人士稱，一旦首付都是借貸而來(lái)，金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)大增，同時(shí)也容易助長(zhǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。同時(shí)，一般銀行的消費(fèi)貸都是三、五年短期貸款，那么購(gòu)房者短借長(zhǎng)用，容易造成個(gè)人流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，最終風(fēng)險(xiǎn)也在銀行等金融機(jī)構(gòu)。

2016年3月，深圳等城市也嚴(yán)厲打擊首付貸，控制杠桿加大的投機(jī)行為。當(dāng)時(shí)首付貸主要從網(wǎng)貸平臺(tái)等民間金融渠道流入，而今又從銀行撕開(kāi)了一個(gè)口子，借消費(fèi)貸之名行首付貸之實(shí)。

但是今非往昔，居民的杠桿已加無(wú)可加了。姜超在上述報(bào)告中稱，如果考慮到長(zhǎng)短期貸款、住房公積金貸款，我國(guó)居民部門債務(wù)占GDP的比重2017年7月已經(jīng)突破了53%，如果按照當(dāng)前速度擴(kuò)張，到2017年底預(yù)計(jì)將達(dá)到56%左右。

我國(guó)居民進(jìn)一步加杠桿的空間還有多大呢？“衡量居民部門的償債能力，還要考慮居民部門分配到了多少可支配收入。美國(guó)收入分配主要傾向居民部門，但我們則傾向政府和企業(yè)部門，導(dǎo)致我國(guó)居民部門債務(wù)占居民可支配收入的比重已經(jīng)達(dá)到了90%，美國(guó)當(dāng)前僅有106%，日本的這一比例從上世紀(jì)90年代以來(lái)基本都低于100%，再考慮到中國(guó)居民部門從父母、親戚、朋友處獲得的隱性負(fù)債，我國(guó)居民加杠桿的空間已經(jīng)不多。此外，目前我國(guó)居民凈存款比2016年初縮水了16%，已降至2013年初水平，也意味著居民舉債空間并不大?！苯治龇Q。

董希淼呼吁房地產(chǎn)信貸實(shí)施差別化政策，根據(jù)購(gòu)房區(qū)域、主體不同，綜合運(yùn)用手段，既調(diào)控總量又調(diào)整價(jià)格，一是合理確定銀行個(gè)人住房貸款總量；二是調(diào)整貸款價(jià)格，提高或降低個(gè)人住房貸款利率水平；三是調(diào)整貸款條件，收緊或放松購(gòu)房主體貸款資格條件；四是調(diào)整貸款首付，控制購(gòu)房主體購(gòu)房杠桿率。