“不論政策制定者，還是經(jīng)濟學(xué)家，不論是開發(fā)商，還是炒房者。大家對房地產(chǎn)行業(yè)‘泡沫’心知肚明。蔓延各地的限購、限貸政策依然無法扼制住市場的投機行為?！痹?a>雅居樂高級營銷總鄭偉峰看來，一二線城市的房價漲勢正向三四線城市轉(zhuǎn)移，帶來的隱形“泡沫”更加難以估量。在資本逐利的本能驅(qū)使下，房地產(chǎn)政策調(diào)控已顯得獨木難支，更需要開發(fā)商從市場供給層面瓦解投機機會，打破金融杠桿鏈條扼制持房待漲情緒。

城鎮(zhèn)化下的房地產(chǎn)投資失衡

鄭偉峰指出“我國房地產(chǎn)行業(yè)，是伴隨著我國城鎮(zhèn)化建設(shè)而發(fā)展壯大的，城鎮(zhèn)化建設(shè)可以說左右了當前中國的房價格局。”

縱觀我國城鎮(zhèn)化的歷史，可以分為三個階段。第一階段（1979~1999年）政府對中國發(fā)展的思路還未明確，大中小城市城市化進程較為一致；第二階段（2000~2010）明確城市化進程，鼓勵農(nóng)民工進城到支持大城市的發(fā)展，政策與資源向中心城市傾斜，推動了城鎮(zhèn)化的加速發(fā)展；第三階段（2010~至今）政府主張以大城市為依托、以中小城市為重點，逐步形成輻射作用大的城市群。

“雖然我國城鎮(zhèn)化建設(shè)下的是‘一盤棋’，但由于各地資源分布、人才儲備、基礎(chǔ)設(shè)施底蘊的不同，重要的是階段性的政策導(dǎo)向，導(dǎo)致我國當前出現(xiàn)一、二、三、四線城市之分。不論是政策資源還是產(chǎn)業(yè)資源，都向一二線城市聚攏，進而導(dǎo)致外來人口向一二線城市集中，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)投資失衡?！编崅シ宸治稣f。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國32個省會城市和直轄市中，房地產(chǎn)投資連續(xù)多年占GDP60%以上的有5個，占40%以上的有16個，顯然偏高。有些城市因為房子造得很多，基礎(chǔ)設(shè)施、實體經(jīng)濟、工商產(chǎn)業(yè)沒跟進，城市無法提供更多的就業(yè)和財富機會，留不住人，就會出現(xiàn)“空城”“鬼城”。而一些地方固定資產(chǎn)投資綁架了國民經(jīng)濟發(fā)展，成為穩(wěn)增長的“殺手锏”。如果把房地產(chǎn)抓得越緊，比重越高，失衡就會越來越重。

扼制投機更需供給調(diào)整

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，更涉及多個行業(yè)和領(lǐng)域，還關(guān)系到居民資產(chǎn)的保值增值和生活穩(wěn)定?！按蠹叶际琴I漲不買跌，有房的老百姓希望房價上漲。沒房的老百姓在買房前盼望房價下跌，但買了后又盼望上漲，所以扼制房價是一非常矛盾的問題?！编崅シ宸治稣f，調(diào)整房產(chǎn)地供給結(jié)構(gòu)是解決這一問題的根本。

以北京為例，除了今年連續(xù)出臺了18項調(diào)控政策，推動住房供給側(cè)改革，發(fā)布未來五年150萬套住宅用地供應(yīng)計劃，通過擴大供給來滿足市場需求之外，明確提出泛首都發(fā)展概念，成立雄安新區(qū)建立分中心來降低中心城市的吸附，分散優(yōu)勢資源，逐步搭建起促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的制度框架，保持了北京房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

8月28日，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)文，在北京、上海、南京等13城試點集體建設(shè)用地建租賃住房。購租并舉與規(guī)范住房租賃銷售等舉措一并，經(jīng)過一年多探索，購租并舉已衍生出購租同權(quán)、新增租賃性質(zhì)用地、多元租賃主體等諸多操作實踐。

“政府出臺以租代有兩個目的：一是降低外來人口對中心城市固定資產(chǎn)的投資來弱化固有的吸附力，降低流動成本，促進人口向外流動，畢竟在現(xiàn)有階段，要在中心城市賣套房子，需要大量的努力，而一旦擁有這個重資產(chǎn)，那么對這個重資產(chǎn)的依賴肯定很難割舍，這從側(cè)面也增強了中心城市的吸附力，那么政府做的就是降低它，降低流動成本，促進人口外移到3、4線，或者4、5線”

其次在于增強貨幣流動，減少固定資產(chǎn)的投入，將剩余的資金引導(dǎo)到別的行業(yè)去，既可以增加其他行業(yè)的消費、投資，又可以促進貨幣的流通，鄭偉峰表示，未來一旦時機成熟，政府還很可能通過降低存款利率來使得多余的資金流動起來，消費起來，從而刺激其他實業(yè)的發(fā)展，當然改變中國人傳統(tǒng)的購房習(xí)慣是需要一個過程，但不代表我們不能去嘗試，就目前的形式而言政府主導(dǎo)這個消費觀點的改變是非常有意義的。

而作為房地產(chǎn)商，也要積極把握政策調(diào)整的方向標，抓住老齡化社會紅利、文化旅游項目建設(shè)、特色小鎮(zhèn)建設(shè)的歷史機遇，應(yīng)該主動積極的將資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和房地產(chǎn)供給進行調(diào)整。以雅居樂為例，近年來把握老齡化趨勢、把大健康產(chǎn)業(yè)和生態(tài)旅游度假消費的融合，在西雙版納投資生態(tài)養(yǎng)生度假房地產(chǎn)項目，為高凈值人群提供新的居住消費和投資選擇，獲得廣大市場熱捧。

“萬達文化城、恒大童世界以及雅居樂的康養(yǎng)生態(tài)城都是房地產(chǎn)企業(yè)的主動轉(zhuǎn)型。雖然當前全國房價依然有上漲趨勢，但是單一的住宅用房市場其實已經(jīng)日趨飽和，未來3-5年即將到了市場的瓶頸期?！睋?jù)鄭偉峰透露，從總量上看，全國城鎮(zhèn)居民的戶均住房套數(shù)已經(jīng)超過1.05套，總體供求并不存在失衡，擠出其中的“泡沫”是關(guān)鍵。