今年5月，國土資源部發(fā)布了《土地管理法（修正案）》征求意見稿，并面向社會大眾公開征求意見。毫無疑問，有了科學(xué)、先進、公平的法律法規(guī)，被征收人才會獲得公平、合理的征收補償。廣大被征收企業(yè)主應(yīng)當(dāng)注意到，《土地管理法》的修改完善是一件關(guān)乎自己切身權(quán)益的大事。事實上，由于以往被征收企業(yè)對于法律原則、基礎(chǔ)常識缺乏必要的了解，欠缺起碼的權(quán)利意識，才致使征收方往往會采取暴力違法手段實施征收。倘若被拆遷人自身的法律意識切實提升了，征收方自然會忌憚于法律的權(quán)威，征收中的種種違法亂象也勢必能有所收斂。

企業(yè)拆遷是對土地及其地上附著物的物權(quán)征收過程。其征收依據(jù)是拆遷許可證或土地征收決定書。這一過程實是公權(quán)力與私權(quán)利，行政管理權(quán)與民法物權(quán)相沖突，并倚借拆遷安置補償使二者協(xié)調(diào)之過程。因此，企業(yè)拆遷法律談判就成為維權(quán)過程中的重中之重。北京吳少博律師事務(wù)所特總結(jié)了企業(yè)拆遷談判中存在的問題與談判技巧。

一、企業(yè)拆遷談判存在的問題

 1、談判主體地位不對稱，法律談判缺乏平等性。與普通談判不同，企業(yè)拆遷法律談判一方主體為地方政府機關(guān)或者與專業(yè)拆遷公司。在拆遷談判中，地方因其在啟動拆遷程序上具有主動性，而在談判中處于強勢地位。更有甚者，即便法律法規(guī)強行禁止違法拆遷，拆遷人仍然會對被拆遷企業(yè)施以停水停電、違法強拆遷等各方面的壓力。這種談判主體地位的嚴(yán)重不對稱性，使得被拆遷企業(yè)背負巨大的心理壓力，法律談判缺乏應(yīng)有的平等性。

 2、被拆遷人談判心理搖擺不定，談判過程中難以堅持己方立場。因被拆遷人在談判過程中背負巨大心理壓力，被拆遷人的談判心理會在取悅拆遷人獲得較高拆遷補償和做“釘子戶”獲得較高拆遷補償?shù)膬蓚€極端想法上不斷游移搖擺。法律談判既是談判各方實力的較量，也是各方心理的制衡。由于被拆遷企業(yè)的弱勢地位，故其不可能保持一個相對堅定的立場。

3、拆遷談判專業(yè)性缺乏，談判各方心理價位各有差別。尤其是作為被拆遷方，因其對拆遷知識知之甚少尚無法形成框架性知識，在法律談判中往往對補償價格標(biāo)準(zhǔn)并不清晰。企業(yè)拆遷涉及百余個法律性文件，這還不包括行政機關(guān)及拆遷人所掌握的內(nèi)部性文件。被拆遷人、承租企業(yè)缺少對拆遷法律知識的整體性認識，遇到拆遷，常常會向周圍經(jīng)歷過拆遷的親戚、朋友了解他們獲得的拆遷安置款，然后綜合地段區(qū)位、房屋狀況做感官上的心理定位。但從法律上講，這種心理定位是沒有任何依據(jù)的。專業(yè)化知識的缺乏，使被拆企業(yè)主心理價格定位不準(zhǔn)確，談判各方因談判標(biāo)準(zhǔn)差別過大致使談判失敗。

二、企業(yè)拆遷法律談判技巧

 1、制定法律談判策略。律師接受當(dāng)事人的委托參與法律談判，既需要以其精湛的法律知識、靈活嚴(yán)謹?shù)念^腦思維為當(dāng)事人爭取最大的利益，同時還需要控制整個談判的進程，斟酌可供談判各方接受的談判方案。因此，在企業(yè)拆遷法律談判之前，必須要有審時度勢地策略制定過程。被拆遷企業(yè)、律師在談判過程中應(yīng)當(dāng)注重調(diào)查本次拆遷實施的性質(zhì)、是否為違法拆遷、是否頒發(fā)拆遷許可證、拆遷許可證是否過期、評估機構(gòu)聘請程序是否合法、評估內(nèi)容是否有明顯不合理現(xiàn)象、拆遷實施單位是否具有相應(yīng)資質(zhì)、評估機構(gòu)是否具有相應(yīng)資質(zhì)、房屋所有權(quán)證是否完備齊全、租賃合同是否有效、被拆遷企業(yè)主體基本情況等。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，適當(dāng)調(diào)整談判策略。

 2、找準(zhǔn)目標(biāo)，合理定位。要求過高，脫離實際，必將適得其反；要求過低，被拆遷企業(yè)主又擔(dān)心補償價位吃虧。所以，選擇一個最好的方案很關(guān)鍵。對企業(yè)拆遷法律談判進行合理定位，要建立在掌握拆遷法律談判經(jīng)驗基礎(chǔ)之上。

3、適當(dāng)使用集體談判策略。集體談判是指被拆遷企業(yè)共同與拆遷人進行談判。北京吳少博律所代理過多起集體訴訟的案件，因集體談判中，被拆遷企業(yè)主人數(shù)較多，會對拆遷人施加一定的心理壓力，容易在談判中把握談判中的主動權(quán)。但對集體談判應(yīng)當(dāng)持慎重的態(tài)度。因集體談判中主體諸多，對談判策略和主談代表提出了更高的要求。主談代表應(yīng)當(dāng)合理控制群體的情緒，照顧各方利益訴求，合理把握談判時機，不可意氣用事導(dǎo)致談判失敗。