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　　2017年至今地產(chǎn)股融創(chuàng)中國01918的漲幅已超過400%，年初曾說融創(chuàng)太便宜的孫宏斌是不是心里美滋滋?；⒂褌兗娂娫诶匣⒆C券社區(qū)里發(fā)帖表達(dá)自己的看法，我整理的這篇文章就帶老虎證券社區(qū)的朋友們一起了解一下融創(chuàng)這只股票的基本面，看看值不值得買？

　　行情截圖來源于老虎證券交易APP

　　融創(chuàng)中國控股有限公司

　　融創(chuàng)是一家于香港聯(lián)交所上市的專業(yè)從事住宅及商業(yè)地產(chǎn)綜合開發(fā)的企業(yè)，公司堅(jiān)持區(qū)域聚焦和高端精品發(fā)展戰(zhàn)略。聚焦于北京、華北、上海、西南、東南、廣深、華中和海南八大區(qū)域和一線、環(huán)一線及核心城市，開發(fā)銷售高端精品物業(yè)，擁有眾多處于不同發(fā)展階段的項(xiàng)目，產(chǎn)品涵蓋高端住宅、別墅、商業(yè)、寫字樓等多種物業(yè)類型。

　　業(yè)務(wù)分析

　　在2007-2009年期間融創(chuàng)曾涉及租賃業(yè)務(wù)，之后則主要涉及物業(yè)銷售及物業(yè)管理。從2007年到2016年融創(chuàng)的收入構(gòu)成來看，目前來看融創(chuàng)集團(tuán)的97%以上的收入來源于物業(yè)銷售（也就是銷售住宅及商業(yè)物業(yè)），3%的收入來源于物業(yè)管理服務(wù)。

　　全國區(qū)域項(xiàng)目分部及土地儲備

　　截止到2016年12月，融創(chuàng)正在進(jìn)行合共239個物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，融創(chuàng)集團(tuán)主要分8個區(qū)域，分別是北京區(qū)域、華北區(qū)域、上海區(qū)域、西南區(qū)域、東南區(qū)域、廣深區(qū)域、華中區(qū)域以及海南區(qū)域。

　　而每個區(qū)域有多個子公司，不過就項(xiàng)目分布來看，融創(chuàng)的項(xiàng)目主要集中北京、天津、上海、杭州和重慶這五個城市。下圖來融創(chuàng)不同區(qū)域的土地儲備情況，它的產(chǎn)品涵蓋高端住宅、別墅、商業(yè)、寫字樓等多種物業(yè)類型。

　　融創(chuàng)是在天津起家的，有天津一哥之稱，在天津有融創(chuàng)中心。全運(yùn)村、北辰等17個項(xiàng)目，在北京地區(qū)廣為人所熟知的就是西山壹號院、北京壹號院等12個項(xiàng)目。在上海地區(qū)，融創(chuàng)借助綠城，深耕長三角，開發(fā)了13個項(xiàng)目。另外融創(chuàng)杭州和重慶分別有16、12個項(xiàng)目。這些地區(qū)的土地是融創(chuàng)在土地、房價大漲之前投資的土地儲備，從房子的銷售情況來看，無論當(dāng)時拿地的價格多貴，再后來都會帶來高額的利潤，融創(chuàng)是現(xiàn)在主流房地產(chǎn)公司中，對土地市場判斷最準(zhǔn)確的一家公司。

　　地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)

　　縱觀2009年至今的季度交易量數(shù)據(jù)，大概經(jīng)歷了三次較大的“升溫—降溫”周期和六個較為明顯的市場階段，其中3次高點(diǎn)分別為：2009年四季度，2013年一季度，以及2016年三季度，每個階段交易量的走勢與樓市政策的變化密切相關(guān)。

　　2009年1季度—2009年4季度：交易量井噴

　　國家出臺了一系列支持房地產(chǎn)的政策，除了應(yīng)對金融危機(jī)的四萬億救市外，還有下調(diào)購買普通住房契稅稅率、營業(yè)稅5改2、暫免個人買賣印花稅和土地增值稅、降低購房首付比和個貸利率等等利好政策出臺。

　　2010年1季度-2011年1季度：政策收緊，交易量下滑

　　國家開始逐步收緊樓市政策，營業(yè)稅2改5，“國四條”出臺;進(jìn)入2010年，調(diào)控進(jìn)一步加碼，全國46個城市陸續(xù)出臺限購措施，二套首付比例和利率持續(xù)提高

　　2011年2季度-2012年1季度：政策加碼，交易量再度下滑

　　“新國八條”出爐，房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革隨后落地，“限購”、“限價”、“限貸”等政策也全面升級，限購城市進(jìn)一步增多，各項(xiàng)調(diào)控在2011年不斷細(xì)化和落實(shí)，全國樓市進(jìn)一步降溫。

　　2012年2季度-2013年1季度：貨幣政策放松，交易量回升

　　除北上廣深外，大部分城市還對政策實(shí)施了微調(diào)，以刺激市場需求。另外央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率開始，貨幣政策開始放松，2012年多次降準(zhǔn)降息。

　　2013年2季度-2015年1季度：政策從緊，交易量整體低迷

　　政府就又開始收緊樓市調(diào)控，“新國五條”出臺，樓市政策再次加碼收緊，隨后，北京、上海、廣州、深圳、杭州等城市的調(diào)控細(xì)則出臺，全國樓市降溫

　　2015年2季度-2016年3季度：政策持續(xù)利好，交易量爆發(fā)

　　國家連續(xù)出臺多項(xiàng)樓市利好政策，央行也連續(xù)降準(zhǔn)降息，全國樓市出現(xiàn)明顯回溫。

　　2016年四季度：政策大幅收緊，交易量回落

　　北京930新政為標(biāo)志，2016年四季度全國再次掀起樓市調(diào)控風(fēng)暴。

　　受2002年到2017年的貸款利率影響，可以說房產(chǎn)市場受政策因素的影響非常大，而中國的房價一直是震蕩上行，政策的方向一直是擠壓房產(chǎn)的泡沫，也就是長期是看漲的，但是房地產(chǎn)這個行業(yè)是屬于受政策周期影響較為明顯的行業(yè)。

　　根據(jù)過往的政策周期來看，本輪樓市調(diào)控收緊的周期如果從2016年9月份開始算起的話，預(yù)計(jì)將持續(xù)至2018年。而2017年下半年信貸環(huán)境偏緊的情況下，房地產(chǎn)銷售放緩，市場上的中小房企將陷入資金困境，而對于像融創(chuàng)這樣的大房企來說，則是一個借助并購?fù)瓿尚袠I(yè)整合的好機(jī)會，也就是常說的強(qiáng)者衡強(qiáng)。

　　房產(chǎn)行業(yè)集中

　　下面就來介紹下房產(chǎn)行業(yè)的排行，在業(yè)績高速增長的刺激下，2016年百億企業(yè)發(fā)展格局發(fā)生較大變化：131家百億房企的銷售額可分為五個梯隊(duì)（3000億以上、1000-3000億元、500-1000億元、300-500億元、100-300億元）。

　　3000億元以上的超級陣營為恒大、萬科、碧桂園，3家房企占市場份額達(dá)10%，這一陣營具體表現(xiàn)為覆蓋面布局廣、產(chǎn)品豐富。

　　1000-3000億元分別為綠地、保利、中海、萬達(dá)、融創(chuàng)、華夏幸福、綠城、華潤、金地9家企業(yè)，在布局、產(chǎn)品等方面定位相對集中，保利、中海受益于國企整合；融創(chuàng)、綠城、華潤主要布局核心城市并以高端產(chǎn)品定位為主；而綠地、萬達(dá)、華夏幸福則著重商業(yè)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營及產(chǎn)業(yè)運(yùn)營領(lǐng)域，在住宅領(lǐng)域與一二線核心市場的發(fā)展力度相對較弱。

　　在2017年下半年信貸環(huán)境偏緊的情況下，第一、第二梯隊(duì)融資、并購能力較強(qiáng)，更能夠應(yīng)對下行的風(fēng)險，屬于較好的標(biāo)的。而以高端產(chǎn)品定位為主的融創(chuàng)因?yàn)樽陨淼耐恋貎?，運(yùn)營效率則更具備競爭力。

　　財務(wù)數(shù)據(jù)

　　下圖為融創(chuàng)的物業(yè)銷售收入與增速表，可以看出融創(chuàng)的營收屢創(chuàng)新高，僅在2014年、2015年出現(xiàn)短暫的下滑，其他年份即使受到政策影響，也僅是出現(xiàn)增速下滑，但營收并沒有收到較大的影響。

　　而根據(jù)5月份銷售數(shù)據(jù)來看，融創(chuàng)在行業(yè)整合周期時，仍實(shí)現(xiàn)了增長。融創(chuàng)中國實(shí)現(xiàn)新增預(yù)訂銷售金額人民幣203.3億元，同比增長83%。合同銷售金額人民幣206.1億元，同比增長91%，合同銷售面積約105.0萬平方米，合同銷售均價約人民幣1.96萬元/平方米。

　　此外，截至2017年5月底，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額人民幣833.3億元，同比增長81%。其中，合同銷售金額為人民幣803.1億元，預(yù)訂銷售金額為人民幣30.2億元。合約銷售面積約445.7萬平方米，合約銷售均價約人民幣1.87萬元/平方米。

　　順馳模式與融創(chuàng)模式

　　而在銷售金額增快的情況下，融創(chuàng)的一大優(yōu)勢是旗下樓盤的銷售凈利潤率高，了解融創(chuàng)孫宏斌的人應(yīng)該知道順馳模式（“現(xiàn)金—現(xiàn)金”模式或者“地產(chǎn)戴爾”模式），這一模式的核心是利用很低的自有資金啟動項(xiàng)目，迅速轉(zhuǎn)入土地開發(fā)進(jìn)程，然后以銷售回款支撐后期建設(shè)與城建配套等，再用毛利作為新的自有資金啟動新項(xiàng)目，如此循環(huán)，極速滾動。在運(yùn)作上即為高價拿地，打折出售，加快運(yùn)營效率，縮短開發(fā)周期，這一模式打破了房地產(chǎn)平均開發(fā)周期18個月的慣例，將其縮短到7個月。

　　但這一模式也有弊病，管理成本占總成本也高達(dá)8%～9%，遠(yuǎn)高于2%～3%的行業(yè)平均水平，凈利潤率僅有3%，遠(yuǎn)低于同期萬科的15%。2004年受到房地地產(chǎn)調(diào)控的影響，這一模式對于資金鏈過于緊繃，孫宏斌最終將順馳的控股權(quán)低價轉(zhuǎn)讓給路勁，而此次失敗的教訓(xùn)使得融創(chuàng)更加重視現(xiàn)金流管理，融資的資金成本不能超過13%，毛利率的紅線最低不能低于30%。以北京的幾處項(xiàng)目為例，融創(chuàng)銷售凈利潤率平均在25%左右，其中紫禁壹號院、使館壹號院、望京金茂府、融創(chuàng)橄欖城更是在30%以上。

　　估值

　　根據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，可以看出融創(chuàng)2017的預(yù)測市盈率在16.13，市凈率在2.1左右，這兩個指標(biāo)均是高于行業(yè)平均值，主要是跟它的高速成長與有關(guān)，高市盈率反映的是高速成長過程中大家對未來的判斷，會給予比較高的估值，而當(dāng)企業(yè)增速放緩時，估值則會更接近公司本身的價值，這時上漲空間同樣會縮小。

　　分紅

　　另外融創(chuàng)除了增速快、土地儲備優(yōu)質(zhì)，凈利潤率高以外，它的股東回饋同樣不菲，從2012年至2017年融創(chuàng)一直在做現(xiàn)金派息，且股息金額在上漲，對于長線的投資者，時間的價值可以很好地體現(xiàn)出來。

　　最后給老虎證券的“港股狂歡季”活動點(diǎn)贊，港股萬三超低傭金的優(yōu)惠和免費(fèi)港股LV2 行情對港股投資者很貼心。

　　老虎證券提示：證券投資是一項(xiàng)有風(fēng)險的投資行為，投資者需要根據(jù)多方信息綜合分析制定投資決策，本文只為投資者提供投資知識學(xué)習(xí)資料，并不構(gòu)成任何投資建議。