10月23日，正值中共十九大會(huì)議召開期間，習(xí)總書記在此次十九大報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，要深化金融體制改革，增強(qiáng)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力，提高直接融資比重，促進(jìn)多層次資本市場(chǎng)健康發(fā)展。提出：“加強(qiáng)社會(huì)保障體系建設(shè)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的指導(dǎo)方針。

由保利集團(tuán)公司（“保利集團(tuán)”）控股公司保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（“保利地產(chǎn)”）和中聯(lián)前源不動(dòng)產(chǎn)基金管理有限公司（“中聯(lián)基金”）共同實(shí)施的保利租賃住房REITs在上交所成功獲批，成為國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房REITs、首單儲(chǔ)架發(fā)行REITs，不僅是貫徹十九大報(bào)告的精神，更是地產(chǎn)行業(yè)REITs一次劃時(shí)代的里程碑事件。

REITs市場(chǎng)崛起在即，租購(gòu)并舉成住房新趨勢(shì)

此前，即有業(yè)內(nèi)專家表示：在‘房住不炒’的要求下，真實(shí)的居住型需求和租賃型供給會(huì)得到金融支持，以租賃型住房為核心的資產(chǎn)管理勢(shì)必會(huì)成為房企業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型的方向，也是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的一個(gè)重要方向，因此REITs有呼之欲出之勢(shì)。”

北大光華管理學(xué)院院長(zhǎng)、金融學(xué)教授劉俏也曾表示：“當(dāng)前是中國(guó)REITs市場(chǎng)崛起的前夜”，的確，REITs在中國(guó)早已不是新鮮詞，從上個(gè)世紀(jì)90年代起，就有許多專家注意到并且提出了大家關(guān)注的REITs產(chǎn)品，到現(xiàn)在已是二三十年的歷程。

近幾年，隨著國(guó)家層面的“去庫(kù)存”、“去杠桿”政策的推行，大家也逐漸認(rèn)識(shí)到利用REITs不僅能夠解決房地產(chǎn)行業(yè)庫(kù)存高企、融資難問(wèn)題，而且有利于社會(huì)資產(chǎn)配置多元化、防止房?jī)r(jià)泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大等。另外，REITs的推出也能夠更好的發(fā)揮“金融是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的血脈”作用，成為調(diào)節(jié)金融經(jīng)濟(jì)良好運(yùn)行的杠桿。

正如證監(jiān)會(huì)債券部副處長(zhǎng)閆云松所說(shuō)：推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化是發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的重要內(nèi)容。借助資產(chǎn)證券化為企業(yè)提供創(chuàng)新融資渠道和投資退出路徑，對(duì)于建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度具有重要意義。

打通租賃房融資渠道，政策開啟破冰之旅

政策利好與巨大的市場(chǎng)需求預(yù)期成為發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的雙重內(nèi)驅(qū)力。然而此前，作為配套性政策，租賃型住房的融資問(wèn)題始終未得到有效解決。而此番保利通過(guò)租賃住房REITs的推出，顯示出相關(guān)部門對(duì)于租賃型住房融資的大力支持。

近年來(lái)，住建部積極推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，在12個(gè)大中城市開展住房租賃試點(diǎn)，積極培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化的住房租賃企業(yè)，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)布局住房租賃業(yè)務(wù)。近期深圳、杭州等地出臺(tái)的租賃新政中，均提出加大對(duì)住房租賃的金融支持。

今年7月，住建部等九部委下發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，選取廣州、深圳、南京等12個(gè)城市為首批試點(diǎn)。隨后，國(guó)土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，確定在北京、上海、南京等13個(gè)城市進(jìn)行集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，標(biāo)志著租房時(shí)代正式開啟。

構(gòu)建完整商業(yè)模式閉環(huán)，保利地產(chǎn)搶灘租賃市場(chǎng)

上海證券交易所相關(guān)人士表示：保利獲批的本單產(chǎn)品是國(guó)內(nèi)首單以房地產(chǎn)企業(yè)自持住房作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的REITs，具有很好的市場(chǎng)示范效應(yīng)。本單產(chǎn)品對(duì)于解決房地產(chǎn)企業(yè)租賃住房投資回收周期過(guò)長(zhǎng)的“后顧之憂”提供了現(xiàn)實(shí)樣本，有望增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)加大租賃住房的投資以及房源供給的信心和動(dòng)力，租賃住房REITs的廣泛實(shí)施也將有力助推住房租賃市場(chǎng)健康、快速、規(guī)?；l(fā)展。

興業(yè)證券分析師閻常銘也表示，這是國(guó)內(nèi)首單以房地產(chǎn)企業(yè)自持租賃住房作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的REITs。本單產(chǎn)品對(duì)于解決房地產(chǎn)企業(yè)租賃住房投資回收周期過(guò)長(zhǎng)的“后顧之憂”、通過(guò)資本市場(chǎng)資金實(shí)現(xiàn)住房租賃市場(chǎng)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式提供了現(xiàn)實(shí)樣本，有望增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)加大租賃住房的投資以及房源供給的信心和動(dòng)力。此外，保利租賃住房REITs的“儲(chǔ)架發(fā)行”機(jī)制，在當(dāng)前的資產(chǎn)證券化制度框架內(nèi)創(chuàng)設(shè)出“可以長(zhǎng)大”的REITs，間接實(shí)現(xiàn)了公募REITs的擴(kuò)募功能。

據(jù)了解，此次保利租賃住房REITs產(chǎn)品總規(guī)模50億元，以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，采取儲(chǔ)架、分期發(fā)行機(jī)制，優(yōu)先級(jí)、次級(jí)占比為9:1，優(yōu)先級(jí)證券評(píng)級(jí)AAA。保利地產(chǎn)稱，本單產(chǎn)品的成功落地，驗(yàn)證了“以REITs打通租賃住房企業(yè)退出渠道、構(gòu)建租賃住房完整商業(yè)模式閉環(huán)”的可行性。