摘要

受房地產(chǎn)商品特性和監(jiān)管政策影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)相比在經(jīng)營上呈現(xiàn)出開發(fā)周期長、前期投入大、實行預(yù)售制度、合作開發(fā)普遍等特點，這些經(jīng)營特點也決定了在對房地產(chǎn)企業(yè)進行財務(wù)分析的時候，在財務(wù)和經(jīng)營指標的選取上與其他企業(yè)有較大的區(qū)別。

本文基于一般企業(yè)的財務(wù)分析指標，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營及會計核算特點，從營運能力、盈利能力、杠桿水平、償債能力和發(fā)展能力五個方面，對指標進行了篩選、改進與補充，形成了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析特有的核心指標體系，并將中債資信覆蓋的部分房地產(chǎn)發(fā)債企業(yè)作為樣本，計算了主要財務(wù)指標的分布區(qū)間，以提供參考。

房地產(chǎn)行業(yè)兼具商品和金融屬性，同時受監(jiān)管政策影響很大，在經(jīng)營上呈現(xiàn)出開發(fā)周期長、前期投入大、實行預(yù)售制度、合作開發(fā)普遍等特點，因此，在對房地產(chǎn)企業(yè)進行財務(wù)分析的時候，在財務(wù)和經(jīng)營指標的選取上與一般企業(yè)、行業(yè)有較大的區(qū)別。

首先，由于房企在項目土地獲取、開發(fā)過程的投資基本記入流動資產(chǎn)的“存貨”科目，因此房企資產(chǎn)端以流動資產(chǎn)為主，同時房企對項目運營能力的差異和項目質(zhì)量的高低是導(dǎo)致房企信用品質(zhì)分化的最根本因素之一，因此我們對于房企的財務(wù)分析首先要看重其資產(chǎn)周轉(zhuǎn)等衡量營運能力的指標；

其次，房地產(chǎn)企業(yè)在土地購置、建安成本支付、擴大自身業(yè)務(wù)規(guī)模等過程中資金支出壓力大，因此房企投資多依靠銀行、信托貸款、債券等外部融資，從而形成較大規(guī)模的有息債務(wù)，房企的財務(wù)杠桿水平及償債指標的表現(xiàn)反映了房企資金鏈安全程度，在未來融資政策趨緊背景下，對財務(wù)杠桿水平、償債能力的指標表現(xiàn)的分析更為重要，我們給予這類指標的權(quán)重更高；

最后，受“預(yù)售制”的影響，房企利潤表通常為歷史項目的現(xiàn)實確認，通常會受收入確認節(jié)點影響，衡量企業(yè)盈利能力的指標僅代表歷史表現(xiàn)，因此在指標體系建立時，我們對于盈利指標的權(quán)重較一般工商企業(yè)更小。

本文主要通過對一般企業(yè)財務(wù)分析指標在房地產(chǎn)行業(yè)的適用性分析，對其進行選取、改進和補充，形成適用于房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)指標分析體系。

一、營運能力指標

（一）一般指標

營運能力是指企業(yè)對其資產(chǎn)管理、運營的能力。一般企業(yè)財務(wù)分析中，衡量營運能力的指標。

一般企業(yè)的運營效率衡量指標的適用性有一定局限，主要分析如下：

A、存貨周轉(zhuǎn)率

首先，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)以存貨為主，但由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期較長，當期結(jié)轉(zhuǎn)的營業(yè)成本主要對應(yīng)以前年度的存貨資金投入，周轉(zhuǎn)效率的變動情況較為滯后，比如2016年房地產(chǎn)市場強勢回暖，但當年結(jié)轉(zhuǎn)的營業(yè)成本和存貨可能大部分為2015年出售的項目，故房企存貨實際周轉(zhuǎn)大幅好轉(zhuǎn)但未體現(xiàn)在衡量指標的變動上；

其次，房地產(chǎn)存貨主要構(gòu)成包含開發(fā)成本、開發(fā)商品，其中土地成本占比較高，如果當年房企大量購置土地，則存貨余額異常增長會影響當年的存貨周轉(zhuǎn)指標，造成存貨周轉(zhuǎn)率下降的表象，但土地儲備尤其是優(yōu)質(zhì)土地儲備，是房企未來發(fā)展的重要基本條件，所以存貨周轉(zhuǎn)率的暫時下降不一定為不利變動；

再次，房企房地產(chǎn)項目銷售時點為取得預(yù)售證，各地預(yù)售條件不盡相同，從存貨結(jié)構(gòu)上看，開發(fā)產(chǎn)品的期末余額代表企業(yè)沉淀的現(xiàn)房資產(chǎn)規(guī)模，開發(fā)成本為在建尚未竣工的項目資產(chǎn)（但也有可能已經(jīng)取得預(yù)售資格），故存貨總額的周轉(zhuǎn)率相對房企真實可售項目的周轉(zhuǎn)率較低。

B、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率

房地產(chǎn)企業(yè)銷售模式為“預(yù)售制”，銷售定金、首付款、按揭貸款和全款均計入預(yù)收賬款科目中，繼而結(jié)轉(zhuǎn)為營業(yè)收入，若仍有在途購房款或提前確認收入的情況，在確認營業(yè)收入、沖銷預(yù)收賬款的同時將差額確認為應(yīng)收賬款，故房企應(yīng)收賬款規(guī)模不大，其回收變現(xiàn)對房企持續(xù)運營能力影響不大，故該應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率意義不大；同時，房企營業(yè)收入為確認前期銷售項目的結(jié)果，而應(yīng)收賬款余額則為當期末尚未收到的款項，指標分子、分母在期間上具有一定不匹配性。

C、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

流動資產(chǎn)的運營效率由各項流動資產(chǎn)運營效率決定，房企資產(chǎn)結(jié)構(gòu)以流動資產(chǎn)為主，流動資產(chǎn)又最主要由存貨構(gòu)成，因此存貨周轉(zhuǎn)率可以成為流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的替代衡量指標。

D、非流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

房企非流動資產(chǎn)占比相對流動資產(chǎn)較低，指標適用性較差。

E、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)取決于各項資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)情況，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)的縱向比較可以分析各項資產(chǎn)周轉(zhuǎn)變動對總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率的影響。

F、資產(chǎn)收入比

資產(chǎn)為公司占用的資源，資產(chǎn)收入比越低，說明每1元收入所需要的資源越少，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率越高。

（二）指標篩選、優(yōu)化及補充

基于以上對一般企業(yè)指標的分析，我們對衡量房地產(chǎn)行業(yè)營運能力的指標做了以下篩選和補充，其中總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)和資產(chǎn)收入比為一般分析指標中的適用指標，預(yù)收賬款周轉(zhuǎn)率為補充的財務(wù)指標，存貨/平均預(yù)收賬款為存貨周轉(zhuǎn)率的替代指標，銷售回款率、銷售去化率和平均建設(shè)周期是補充的衡量運營能力的經(jīng)營指標，具體如表2所示。

A、存貨/平均預(yù)收賬款

預(yù)收賬款為房地產(chǎn)預(yù)售取得的款項，采用期初和期末余額的平均值可在一定程度上平滑房地產(chǎn)周期的波動，期末存貨為期末時點剩余的未結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)項目價值，指標衡量以本期的預(yù)收規(guī)模計算剩余貨值的出清周期，指標越小，說明存貨的去化壓力越小，但需注意如果房企處于轉(zhuǎn)型期，該指標會因為房企存貨價值增長減緩而變小，但轉(zhuǎn)型面臨一定的不確定性，指標潛在風險增加，此外，預(yù)收賬款為時點數(shù)，部分企業(yè)年末業(yè)績需要提前結(jié)轉(zhuǎn)為營業(yè)收入，故分母平均預(yù)收賬款可能偏小，從而高估了存貨周轉(zhuǎn)效率。

B、預(yù)收賬款周轉(zhuǎn)率

衡量預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)收入的效率，但須注意預(yù)收賬款為現(xiàn)金收入，結(jié)轉(zhuǎn)為營業(yè)收入時并不影響房企的現(xiàn)金流，該指標跟賬面利潤相關(guān)性較強，但該指標的橫向可比性較弱。

C、銷售回款率

房企銷售先簽訂合同，在特定時點上與銷售收款存在一定時滯，也會因為提前確認收入而產(chǎn)生一定規(guī)模的應(yīng)收賬款，故銷售回款率可衡量銷售房款的收現(xiàn)情況，如果該指標顯著低于行業(yè)平均水平，同時考慮應(yīng)收賬款規(guī)模情況，則房企存在提前確認收入的可能性。

D、銷售去化率

房企銷售金額隨著房價的變動波動較大，故使用已銷售面積占可售面積的比例來衡量銷售去化水平，但可售面積不一定有披露的數(shù)據(jù)。

E、平均建設(shè)周期

指房地產(chǎn)項目從開工到竣工的建設(shè)周期，可以根據(jù)披露的各個項目的建設(shè)周期求平均值，該指標主要體現(xiàn)房企的運營模式，是采用“高周轉(zhuǎn)”還是“精耕細作”，在行業(yè)景氣度下行的情況下，標準化、高周轉(zhuǎn)產(chǎn)品更有利于現(xiàn)金的回收，而精耕細作的房地產(chǎn)企業(yè)往往以高端住宅為主，投入資金較多，對房企的資金實力和抗風險能力要求更高，但該指標橫向和縱向可比性較差，較適用于判斷房企采用的開發(fā)模式。

二、盈利能力指標

（一）一般指標

盈利能力是指企業(yè)利用資源獲取利潤的能力。一般企業(yè)財務(wù)分析中，衡量盈利能力的指標。

一般企業(yè)盈利能力衡量指標的適用性有一定局限，主要分析如下：

A、毛利率

房地產(chǎn)企業(yè)收入及成本確認滯后于當期銷售，故毛利率反映的以前期間銷售項目的盈利能力，有一定的滯后性，但近幾年毛利率水平處于行業(yè)的位置和趨勢仍有一定參考性。

B、期間費用率

期間費用包含銷售費用、管理費用和財務(wù)費用，銷售費用為當期費用支出，但營業(yè)收入為結(jié)轉(zhuǎn)以前期間的銷售，期間對應(yīng)關(guān)系不強；財務(wù)費用為費用化的財務(wù)利息，但房地產(chǎn)企業(yè)利息大部分資本化，資本化利率仍需要在當期支出，財務(wù)費用較難反映出房企當期的真實財務(wù)負擔水平，但近幾年的期間費用率水平所處的行業(yè)位置和趨勢反映了房企的費用控制能力。

C、凈資產(chǎn)收益率

凈資產(chǎn)收益率主要衡量股東投資資本的盈利能力，但凈利潤的產(chǎn)生不僅依靠股東投入資本，還包括債權(quán)人的借貸資金，分子、分母邏輯聯(lián)系性較低；其次企業(yè)運用杠桿可以提高凈資產(chǎn)收益率，但借入資金過多則會導(dǎo)致較高的財務(wù)風險，房地產(chǎn)行業(yè)資金杠桿較高，對于債權(quán)人來說，該指標并非為重要關(guān)注指標。

D、總資產(chǎn)報酬率

總資產(chǎn)報酬率較為全面衡量了全部資產(chǎn)的盈利能力，但需注意總資產(chǎn)容易受到特殊情況的影響，如當年大量購置土地或者進行并購，總資產(chǎn)報酬率會出現(xiàn)一定波動。

E、EBIT利潤率

該指標不考慮利息和稅收，包含非經(jīng)常性損益的利潤總額，能反映企業(yè)的綜合盈利能力。

F、銷售凈利率

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，凈利潤和營業(yè)收入均為滯后指標，主要反映以前期間的銷售盈利水平，適用性較差。

（二）指標篩選、優(yōu)化及補充

基于以上對一般企業(yè)指標的分析，我們對衡量房地產(chǎn)行業(yè)盈利能力的指標做了以下篩選和補充，其中毛利率、期間費用率和總資產(chǎn)報酬率是一般企業(yè)分析指標中適用指標，調(diào)整后EBIT利潤率是EBIT利潤率的調(diào)整指標，非經(jīng)常性損益/利潤總額為補充財務(wù)指標，安全邊際為補充經(jīng)營指標，具體如表4所示：

A、調(diào)整后EBIT利潤率

將營業(yè)外凈損益、匯兌凈損益、投資凈損益和公允價值變動凈損益從EBIT中進行剔除，主要反映房企經(jīng)營性業(yè)務(wù)的盈利能力。部分房地產(chǎn)企業(yè)采取住宅和商業(yè)地產(chǎn)并重運營或者以商業(yè)地產(chǎn)運營為主，商業(yè)地產(chǎn)計入投資性房地產(chǎn)，若采用公允價值計量會產(chǎn)生較多的公允價值變動，雖然公允價值變動有一定的主觀可調(diào)整性和不確定性，但以該指標來判斷擁有一定商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)房企的整體盈利能力會顯得過于保守，故該指標較適用于以住宅開發(fā)為主的房企。

B、非經(jīng)常性損益/利潤總額

隨著房企向金融、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)涉足，非經(jīng)常性損益占比或有所增加，該指標主要衡量房企業(yè)績對非經(jīng)常性損益的依賴程度，而且需結(jié)合非經(jīng)常性損益的結(jié)構(gòu)來判斷其可持續(xù)性和穩(wěn)定性，如持有物業(yè)公允價值變動為非經(jīng)常性損益的主要來源，那么需要分析持有物業(yè)所處的區(qū)位、未來增值潛力等，來判斷非經(jīng)常性業(yè)務(wù)對公司盈利貢獻的可持續(xù)性和穩(wěn)定性。

C、安全邊際

安全邊際衡量的是房企銷售均價對樓面地價的覆蓋程度，由于地價在房價中的比例很高，所以該指標可以作為毛利率的驗證指標，在面臨市場波動背景下，較高的安全邊際意味著相對較好的抗跌價空間及運營靈活性，是企業(yè)綜合競爭力的體現(xiàn)。需要注意的是，每個項目投入的土地因企業(yè)及區(qū)域分布等不同表現(xiàn)出很大差異，故如果資料可得，可以測算單個項目售價與土地樓面價的比來篩查安全邊際較差的風險項目。

考慮到一般房地產(chǎn)企業(yè)尤其是規(guī)模房企在手項目數(shù)量很多，且以拿地后一年時間進行預(yù)售來簡化，我們用當年銷售均價/上一年拿地樓面均價指標來進行整體考量，以橫向比較房企間項目的盈利能力。具體案例中，公開資料可能無法獲取房企上一年的拿地樓面均價，有的只披露當年新增土地儲備拿地均價，故可以用上一年新增土地儲備樓面均價近似替代年末樓面均價。

三、杠桿水平指標

（一）一般指標

財務(wù)杠桿水平反映企業(yè)的財務(wù)負擔，杠桿水平的高低體現(xiàn)了企業(yè)財務(wù)政策的謹慎程度，一般衡量企業(yè)財務(wù)杠桿水平的指標。

一般財務(wù)杠桿水平分析指標的適用性有一定局限，主要分析如下：

A、資產(chǎn)負債率

由于我國商品房實行預(yù)售制，房地產(chǎn)企業(yè)賬面都有巨額預(yù)收款項，交房后預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)為相應(yīng)的營業(yè)收入，企業(yè)無須對外實際支付現(xiàn)金清償，并且預(yù)收賬款為企業(yè)帶來大量現(xiàn)金，改善企業(yè)資產(chǎn)的流動性，提高企業(yè)的償債能力，因此預(yù)售賬款不同于一般的債務(wù)，一般企業(yè)的資產(chǎn)負債率指標會高估房企杠桿水平。

B、凈負債率

該指標反映凈債務(wù)和股權(quán)資本的相對關(guān)系，即所有者權(quán)益的凈債務(wù)負擔，對于債權(quán)人來說，該指標越小越好。

C、全部債務(wù)資本化比率和長期債務(wù)資本化比率

是指扣除應(yīng)付款等經(jīng)營性負債后企業(yè)對應(yīng)的杠桿比率，反映公司有息債務(wù)水平，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有較大規(guī)模以工程款為主的應(yīng)付款項，這部分償還剛性亦較強，因此以全部債務(wù)/長期債務(wù)資本化比率來衡量剛性債務(wù)負擔水平不夠全面。

（二）指標篩選、優(yōu)化及補充

基于以上對一般企業(yè)財務(wù)杠桿水平指標的分析，我們對衡量房地產(chǎn)企業(yè)杠桿水平的指標做了以下篩選和調(diào)整，其中凈負債率是一般分析指標中適用指標，調(diào)整后的資產(chǎn)負債率是資產(chǎn)負債率的調(diào)整指標，具體如表6所示：

調(diào)整后的資產(chǎn)負債率

在一般的資產(chǎn)負債率指標的分子、分母中均減去不負有償還義務(wù)的預(yù)收賬款，能夠更準確的反應(yīng)房企的財務(wù)杠桿水平。另外需要注意的是，“明股實債”的融資方式會降低賬面資產(chǎn)負債率，在分析時需要重新確定合并范圍和列報屬性（詳見《房企財務(wù)分析寶典系列三：解密“明股實債”模式及信用分析啟示》），以提高指標準確度。

四、償債能力指標

（一）短期償債能力指標

1、一般指標

一般衡量企業(yè)短期償債能力的指標有流動比率、速動比率和現(xiàn)金比率，具體如下：

一般衡量短期償債能力指標對于房地產(chǎn)行業(yè)的適用性有一定局限，主要分析如下：

A、流動比率

流動比率并不能很準確的反應(yīng)房企的短期償債能力，主要原因有三個：一是房企流動資產(chǎn)大都以存貨為主，由于房企存貨開發(fā)周期較長，存貨短期變現(xiàn)能力較差；二是存貨在計價時通常采取歷史成本原則，正常情況下房企存貨的成本與市價相差甚多；三是流動負債中包含大量預(yù)收賬款，預(yù)收賬款并不需要現(xiàn)金償還且為無息負債。

B、速動比率

同理，速動比率雖然去除了流動性較差的存貨，但仍不能排除預(yù)收賬款的影響，因此對房企短期償債能力的判斷仍存在一定的偏差，若將預(yù)收賬款從流動負債中剔除會更準確。

C、現(xiàn)金比率

現(xiàn)金比率只量度所有資產(chǎn)中最具流動性的項目，是三個流動性比率中最保守的一個，但是同樣沒有排除預(yù)收賬款的影響。

2、指標篩選、優(yōu)化及補充

基于以上對一般企業(yè)短期償債能力指標的分析，我們對衡量房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力的指標做了以下調(diào)整和補充，其中調(diào)整后的速動比率和現(xiàn)金比率為速動比率和現(xiàn)金比率的調(diào)整指標，現(xiàn)金類資產(chǎn)/短期債務(wù)和經(jīng)營流入量/(流動負債-預(yù)收賬款)是補充指標，具體如表8所示：

A、調(diào)整后的速動比率/現(xiàn)金比率

在一般速動比率和現(xiàn)金比率的基礎(chǔ)上，剔除預(yù)收賬款的影響。

B、現(xiàn)金類資產(chǎn)/短期債務(wù)

短期債務(wù)主要用于補充流動性，在債務(wù)償付時具有較強的剛性以及時間要求，因此我們從流動性最強的現(xiàn)金類資產(chǎn)對短期債務(wù)的覆蓋角度來衡量短期債務(wù)的即時償付能力。

C、經(jīng)營活動現(xiàn)金流入/（流動負債-預(yù)收賬款）

該指標不同于上一個指標從某一時點考察企業(yè)短期償債能力，而是從期間的角度，以期間現(xiàn)金流量來反映企業(yè)當期償付短期負債的能力。

（二）長期償債能力指標

1、一般指標

一般衡量企業(yè)長期償債能力的指標有EBITDA利息保障倍數(shù)和全部債務(wù)/EBITDA等，具體如下：

一般衡量長期償債能力指標對于房地產(chǎn)行業(yè)的適用性有一定局限，主要分析如下：

A、EBITDA利息保障倍數(shù)

EBITDA近似為使用利潤總額調(diào)整利息、折舊和攤銷后的經(jīng)營性現(xiàn)金流，但房企結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本后產(chǎn)生的利潤與銷售回款時點不匹配，相對滯后，與可用于償債的現(xiàn)金關(guān)聯(lián)度低。

B、全部債務(wù)/EBITDA

該指標同樣有利潤與銷售回款不匹配的問題，但長期來看，該指標的意義在于衡量根據(jù)公司當期的近似經(jīng)營性現(xiàn)金流，能夠清償全部債務(wù)需要的大致年限。

2、指標篩選、優(yōu)化及補充

基于以上對一般企業(yè)長期償債能力指標的分析，我們對衡量房地產(chǎn)企業(yè)長期償債能力的指標做了以下改進和補充，其中現(xiàn)金利息保障倍數(shù)為EBITDA利息保障倍數(shù)的替代指標，（現(xiàn)金類資產(chǎn)+存貨+投資性房地產(chǎn)-預(yù)收賬款）/全部債務(wù)和可動用授信額度、持有的上市公司股權(quán)及債券等融資渠道為補充的財務(wù)和經(jīng)營指標：

A、現(xiàn)金利息保障倍數(shù)

經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量+現(xiàn)金利息支出+付現(xiàn)所得稅為現(xiàn)金流化的EBITDA，而分子也采用了利息的實際現(xiàn)金支出，彌補了EBITDA利息保障倍數(shù)利潤和現(xiàn)金流不匹配的缺陷。在現(xiàn)金流量表中，利息的現(xiàn)金支出體現(xiàn)在籌資活動現(xiàn)金流出項下的分配股利、利潤或償付利息支付的現(xiàn)金中，不能得到單獨的的付現(xiàn)利息支出數(shù)據(jù)，同樣付現(xiàn)所得稅體現(xiàn)在經(jīng)營活動現(xiàn)金流出項下的支付各項稅費的現(xiàn)金中，亦不能得到單獨的付現(xiàn)所得稅數(shù)據(jù)，故該指標在計算上存在一定難度。

B、（現(xiàn)金類資產(chǎn)+存貨+投資性房地產(chǎn)-預(yù)收款項）/全部債務(wù)

從長期來看，全部債務(wù)的償還主要依賴于資產(chǎn)的逐步變現(xiàn)，因此我們補充房地產(chǎn)企業(yè)的核心資產(chǎn)對全部債務(wù)覆蓋程度來衡量長期償債能力。典型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)主要集中于存貨之中，土地儲備、未完成的建設(shè)項目等以房地產(chǎn)開發(fā)成本或房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的形式存在，現(xiàn)金類資產(chǎn)為流動性很高的資產(chǎn)，而投資性房地產(chǎn)往往有較高的變現(xiàn)價值，同時剔除已經(jīng)以預(yù)收賬款形式變現(xiàn)的資產(chǎn)部分，即為長期來看房企的核心償債資產(chǎn)。

C、可動用授信額度、持有的上市公司股權(quán)及債券等融資渠道

該經(jīng)營指標需要注意的是，可動用授信額度能夠反映房企可動用融資空間，但在公司經(jīng)營情況較差的情況下，可能并不能真正獲得貸款，同時如果債券等融資渠道政策收緊或利率大幅上行，雖然房企擁較多已注冊但尚未發(fā)行的融資工具額度，但仍可能面臨實際發(fā)行困難的處境，房企剩余融資空間需結(jié)合實際情況來分析。

五、發(fā)展能力指標

（一）一般指標

企業(yè)發(fā)展能力是指企業(yè)擴大規(guī)模、壯大實力的潛在能力，又稱成長能力，一般主要通過總資產(chǎn)增長率、收入增長率等指標來衡量。

一般衡量發(fā)展能力指標對于房地產(chǎn)企業(yè)的適用性有一定局限，主要分析如下：

A、總資產(chǎn)增長率

房企資產(chǎn)中存貨占比較大，總資產(chǎn)易受土地拓展、收入結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏等非年度效益因素影響，同時如果存貨的增長是由存貨去化不暢引起的，則總資產(chǎn)增長為無效增長。

B、收入增長率

由于房企收入結(jié)轉(zhuǎn)時間較為滯后，該指標揭示的往往是以前年度的經(jīng)營效益增長情況，用銷售增長率，即銷售金額或面積的增長率則更能反映房企當期的規(guī)模增長能力。

C、資本積累率

“明股實債”的融資方式會增大房企的所有者權(quán)益，但少數(shù)股東權(quán)益并不能作為母公司償債的保證，用歸屬母公司所有者權(quán)益計算更為準確。

（二）指標篩選、優(yōu)化及補充

基于以上對一般企業(yè)發(fā)展能力指標的分析，我們對衡量房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展能力的指標做了以下改進和補充，其中銷售增長率為收入增長率的替代指標，調(diào)整后的資本積累率是資本積累率的調(diào)整指標，土地儲備倍數(shù)是補充的經(jīng)營指標，具體如表12所示：

A、土地儲備倍數(shù)

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地是最基本的生產(chǎn)資料，土地儲備量可以反映企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力。土地儲備倍數(shù)是分析房企成長性的關(guān)鍵指標之一，當倍數(shù)較高時，表明企業(yè)當前土地儲備較充足，可以滿足企業(yè)后續(xù)項目開發(fā)；當倍數(shù)較低時，說明企業(yè)的土地儲備不足，若后續(xù)補充乏力，企業(yè)可能面臨“缺地斷糧”的危險。該指標并非越大越好，在關(guān)注土地儲備面積的同時，我們?nèi)孕枰P(guān)注土地儲備成本高低，由于熱點城市土地資源的稀缺性，地價高企使得房企在土地獲取時或通過融資取得投入資金，一方面，如果企業(yè)的土地儲備增值率低于資金成本，其實意味著儲備是“虧損”，由于土地成本利息增長會導(dǎo)致單位面積的開發(fā)成本大幅上升，最終導(dǎo)致項目利潤率大幅下降，這也是近年來高周轉(zhuǎn)成為主流開發(fā)模式的原因；另一方面，若土地獲取時樓面價高于周邊在售商品房價格，在多城全面調(diào)控“抑房價”的背景下，若房價漲幅不達預(yù)期，同時部分城市要求加快土地開發(fā)上市速度，減少閑置時間，高價地項目或面臨虧損情況。

六、核心財務(wù)指標體系和主要財務(wù)指標分布情況

根據(jù)上述房地產(chǎn)行業(yè)適用的財務(wù)評價指標，考慮數(shù)據(jù)的可得性，我們篩選了在實際操作中常用的指標構(gòu)建了核心財務(wù)指標體系，并將中債資信覆蓋的166家房地產(chǎn)發(fā)債企業(yè)作為樣本，計算主要財務(wù)指標2014~2016連續(xù)3年的平均分布區(qū)間，以對房企進行財務(wù)指標評價的時候提供參考。

文章來源：中債資信