辦稅指南

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)會計核算的稅會差異較多，導(dǎo)致稅收風險點也較多。近期，某稅局在匯總分析企業(yè)匯算清繳年度申報表時發(fā)現(xiàn)，A房地產(chǎn)企業(yè)利用調(diào)整期間費用的方式減少了當期預(yù)繳企業(yè)所得稅。

癥狀：利息支出混同財務(wù)費用

今年5月，菏澤市地稅局風險管理團隊發(fā)現(xiàn)，A房地產(chǎn)企業(yè)銷售的房地產(chǎn)，2016年5月份開始交付使用，2016年5月之前處于銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品狀態(tài)。該企業(yè)2014年預(yù)繳企業(yè)所得稅時，財務(wù)費用扣除金額為1665萬元，2015年財務(wù)費用扣除金額為2250萬元，2016年前5個月，財務(wù)費用扣除金額為932萬元。從這一數(shù)據(jù)分析，A房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)費用扣除金額呈現(xiàn)逐年增加的態(tài)勢。

經(jīng)查閱A房地產(chǎn)企業(yè)科目余額表和相關(guān)記賬憑證，風險管理團隊發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)在開發(fā)間接費用中，以手續(xù)費、利息和資金使用費等項目列支利息支出，財務(wù)費用科目列支金額實際為0，而在預(yù)繳企業(yè)所得稅時做了調(diào)整，利息支出全部以財務(wù)費用的名義作了稅前扣除，頗有點“隨心所欲”的樣子。

診斷：企業(yè)稅務(wù)處理過于隨意

把利息支出混同于財務(wù)費用，A房地產(chǎn)企業(yè)怎么想的？

《企業(yè)所得稅法實施條例》第三十七條規(guī)定，企業(yè)為購置、建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和經(jīng)過12個月以上的建造才能達到預(yù)定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關(guān)資產(chǎn)購置、建造期間發(fā)生的合理的借款費用，應(yīng)當作為資本性支出計入有關(guān)資產(chǎn)的成本，并依照本條例的規(guī)定扣除。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完工前絕大部分利息支出應(yīng)當資本化，只有借款輔助費用和不能歸屬于開發(fā)產(chǎn)品的財務(wù)費用性質(zhì)的利息支出，才能在當期稅前扣除，所以可以當期扣除的財務(wù)費用金額應(yīng)當較小。

其實，財務(wù)費用性質(zhì)的利息支出有明確規(guī)定。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅函〔2009〕31號，以下簡稱31號文件），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)所得稅應(yīng)按照預(yù)計計稅毛利率法在開發(fā)產(chǎn)品完工前預(yù)繳，而期間費用（包括財務(wù)費用、銷售費用、管理費用）、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加和土地增值稅應(yīng)在發(fā)生當期扣除。

在同企業(yè)財務(wù)人員約談時，企業(yè)財務(wù)人員認為，2013年該企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證，已經(jīng)達到法律意義上的預(yù)定可銷售狀態(tài)，不屬于建造期間。故2014年——2016年度發(fā)生的借款費用不屬于資本化的范疇，可作為財務(wù)費用當期扣除。對此，稅務(wù)機關(guān)并不認同。

處方：全面系統(tǒng)理解稅收法規(guī)

從A房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的稅務(wù)風險看，稅企爭議的關(guān)鍵，是對“預(yù)定可銷售狀態(tài)”的理解不同，而這種差異出現(xiàn)的原因，是企業(yè)沒有深入研究相關(guān)稅收法律法規(guī)，僅按照法律條文字面意思作了理解。

需要提醒的是，企業(yè)不能僅依據(jù)個別稅收政策文件的個別條文作財務(wù)處理和稅務(wù)處理，而應(yīng)當注意法律法規(guī)、企業(yè)財務(wù)準則、稅收征管法及相關(guān)具體稅收政策文件的關(guān)聯(lián)性。對稅務(wù)機關(guān)來說，應(yīng)該對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隱含的此類稅收風險重點關(guān)注，必要時可實施行業(yè)風險篩查，以提升整個行業(yè)的稅法遵從度。

來源：中國稅務(wù)報、重慶國稅