來(lái)源：五道口保理學(xué)院

2017 年以來(lái)，在密集的樓市調(diào)控和嚴(yán)格的金融監(jiān)管大背景之下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)想通過(guò)銀行信貸、信托、國(guó)內(nèi)放債等傳統(tǒng)渠道來(lái)融資越來(lái)越難了。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年 1-4 月，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)到位的資金同比增長(zhǎng)率僅為 2.1%，增速較去年同期的 11.4% 明顯放緩。根據(jù)央行貨幣政策分析小組發(fā)布的《中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，2018 年第一季度，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額的增長(zhǎng)率僅為 2.2%，2017年最后一季度還同比下降 8.0%。

銀行和信托公司逐步收緊房地產(chǎn)融資。

銀行不提供房企開(kāi)發(fā)商融資額度。據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者了解，包括建設(shè)銀行、中心銀行等的客戶經(jīng)理表示已經(jīng)很久沒(méi)有幫開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)貸款融資了。

同時(shí)，銀行也減慢了放貸。第一財(cái)經(jīng)援引中信銀行工作人員的消息稱，每個(gè)月給某三大房企的房貸額度均在 10 億左右，對(duì)于銷(xiāo)售幾千億的房企，這點(diǎn)房貸額度無(wú)疑是杯水車(chē)薪。

房企資金壓力陡增，融資成本超過(guò)了15%，但資金方依然不肯出錢(qián)。于是它們開(kāi)始另謀出路。

2016 年下半年起，房企開(kāi)始涉足房企供應(yīng)鏈以資產(chǎn)為支撐的證券化（ABS）融資。

ABS 不直接把錢(qián)給到房企，但能幫助房企將給供應(yīng)商的應(yīng)付款賬期延長(zhǎng)一年時(shí)間，如此一來(lái)房企手頭就寬裕得多了。

房企供應(yīng)鏈 ABS 模式主要涉及三方，房企以及房企直接或間接控股的項(xiàng)目公司（債務(wù)人）、房企供應(yīng)商（原始債權(quán)人）以及第三方，俗稱保付代理機(jī)構(gòu)。

供應(yīng)商主要為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供用于土木工程的各種材料或服務(wù)，例如木材、金屬、水泥、涂料等。

供應(yīng)商向房企銷(xiāo)售了建材、服務(wù)或其它產(chǎn)品，從而產(chǎn)生了應(yīng)收賬款。這筆應(yīng)收賬款就成為了供應(yīng)鏈 ABS 的基礎(chǔ)資產(chǎn)。房企供應(yīng)商將應(yīng)收賬款的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給保理公司，保理公司買(mǎi)下債權(quán) ，這筆錢(qián)填補(bǔ)了供應(yīng)商的應(yīng)收帳款，保理公司也會(huì)獲得利息。不過(guò)，保理公司需要承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)，也就是說(shuō)如果房企拒付或不按期支付欠款，它將不能向房企供應(yīng)商追索，全部風(fēng)險(xiǎn)由其自己承擔(dān)。

供應(yīng)商拿到了錢(qián)，房企也不急著還錢(qián)了，資金壓力因此大大減小。

小小金融 CEO劉小峰在接受《證券日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示，在 ABS 前，房企對(duì)供應(yīng)商的賬期是兩個(gè)月左右。而在 ABS 后，房企對(duì)供應(yīng)商的賬期可延長(zhǎng)到一年。正是看到這些效果，房企紛紛發(fā)力供應(yīng)鏈 ABS。

2017年，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)房企供應(yīng)鏈 ABS 的融資金額曾達(dá)到 467 億元。2018 年至今，已有包括碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)中國(guó)、華夏幸福在內(nèi)的至少 14 家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與了供應(yīng)鏈 ABS，規(guī)模達(dá)到 782 億元。其中的 400 億元花落碧桂園。碧桂園供應(yīng)鏈以深圳市前海一方恒融商業(yè)保理有限公司為原始債權(quán)人在深交所獲批了 400 億元的儲(chǔ)架融資額度，儲(chǔ)架的特點(diǎn)是一次核準(zhǔn)后可多次發(fā)行。該項(xiàng)目是目前中國(guó)儲(chǔ)架規(guī)模最大的 ABS 項(xiàng)目。

此外，恒大據(jù)悉也已于 5 月 23 日獲得了深交所的批準(zhǔn)，發(fā)行 100 億元的融資額度，期限不超過(guò) 1 年，第一期規(guī)模約 10 億元，收益率不超過(guò) 6.7%。

其實(shí)自 2014 年起，碧桂園和恒大就開(kāi)始嘗試通過(guò)供應(yīng)鏈金融來(lái)融資。

2014 年，碧桂園的供應(yīng)鏈以對(duì)碧桂園的應(yīng)收賬款、存貨和預(yù)付賬款作為資金基礎(chǔ)，在互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)“道口貸”上進(jìn)行融資。2016 年 8 月，碧桂園推出了“碧有信”社區(qū)金融平臺(tái)，其中有提供供應(yīng)鏈金融產(chǎn)品。2016 年 3 月，恒大也推出互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)恒大金服，同年 8 月，它入股了以供應(yīng)鏈產(chǎn)品為主的鵬金所融資平臺(tái)。

通過(guò)供應(yīng)鏈融資，雖然房企沒(méi)有拿到 1 分錢(qián)，但是資金壓力得到了緩解。來(lái)源：好奇心日?qǐng)?bào)