? 融資總體規(guī)模保持高位，增速上揚(yáng)

圖：2014-2019年6月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金及增長(zhǎng)率

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，中指研究院整理

2019年1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金整體保持高位，房地產(chǎn)開發(fā)到位資金規(guī)模達(dá)8.5萬億元，同比增長(zhǎng)7.2%，與去年同期的4.6%漲幅相比，增速有所上揚(yáng)。單月來看，月均到位15117億元，相比去年再上一個(gè)臺(tái)階，同比月均增1292億元。

? 自籌資金占比下降，國內(nèi)貸款、外資及其他資金占比上升

圖：2014-2019年6月房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，中指研究院整理

自籌資金占比略降，國內(nèi)貸款、外資和其它資金占比有所上升。2019年以來，在“穩(wěn)”的總基調(diào)下，政府持續(xù)致力保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，自籌資金占比略有下降，定金、預(yù)收款及個(gè)人按揭等其它資金渠道比例持續(xù)提升。1-6月，國內(nèi)貸款占比轉(zhuǎn)降為升，同比上升4.49個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上升3.85個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金占比下降加快，占比為31.46%，同比下降0.75個(gè)百分點(diǎn)；其他資金占比達(dá)52.80%，同比提高0.55個(gè)百分點(diǎn)。

?融資渠道階段性收緊，海外債迎熱潮

2019年房企有息負(fù)債集中到期規(guī)模較大，在此背景下，企業(yè)不斷探索多種融資模式，緩解債務(wù)壓力。但隨著一季度部分城市土地市場(chǎng)熱度提升，5月份監(jiān)管新規(guī)隨即發(fā)布，部分房企債券及ABS產(chǎn)品等公開市場(chǎng)融資被限制，房地產(chǎn)項(xiàng)目信貸投放謹(jǐn)慎，房企融資渠道階段性收緊，下半年或?qū)⒀永m(xù)收緊的態(tài)勢(shì)。

?綜合融資成本下降，海外債融資成本上升約2個(gè)百分點(diǎn)

2019年上半年，房企融資規(guī)模維持高位，綜合融資成本較去年有所下降。2019年以來，受市場(chǎng)流動(dòng)性整體放松影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來短暫“小陽春”，房企綜合融資成本較去年同期有所下降，其中，信用債平均利率為5.59%，較去年同期下降0.8個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)ABS發(fā)行利率均值為6.04%，較去年同期下降0.48個(gè)百分點(diǎn)；內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)海外債上半年發(fā)行規(guī)模激增，發(fā)行利率均值較去年同期上漲約2個(gè)百分點(diǎn)。規(guī)范合規(guī)融資為主旋律的背景下，評(píng)級(jí)較高的品牌房企融資成本或?qū)⑦M(jìn)一步走低，部分中小房企融資壓力將加大。

?房地產(chǎn)和保障性住房開發(fā)貸規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，增速平穩(wěn)回落

2019年人民銀行金融市場(chǎng)工作會(huì)議上提出要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎管理，落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，且在第十一屆陸家嘴論壇上進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)要正視地方房地產(chǎn)金融化問題，房地產(chǎn)信貸作為主要的融資方式，自2018年2季度以來一直呈現(xiàn)增速平穩(wěn)回落態(tài)勢(shì)。

圖：2014-2019年二季度房地產(chǎn)銀行開發(fā)貸款情況

數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行，中指研究院整理

2019年二季度，房地產(chǎn)開發(fā)貸余額11.04萬億元，同比增長(zhǎng)14.6%，增速同比減少9.1個(gè)百分點(diǎn)。分項(xiàng)來看，2019年一季度房產(chǎn)開發(fā)貸款9.45萬億元，同比增長(zhǎng)22.73%，增速下降3.1個(gè)百分點(diǎn)，地產(chǎn)開發(fā)貸款1.4萬億元，同比下降3.2%。

圖：2013-2019年二季度保障性住房開發(fā)貸款情況

數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行，中指研究院整理

2019年，隨著棚改貨幣化的收緊，棚改項(xiàng)目要求以發(fā)行地方政府債券方式為主進(jìn)行融資，保障性住房開發(fā)貸規(guī)模增速顯著下降。2019年二季度，全國保障性住房開發(fā)貸款4.61萬億元，同比增長(zhǎng)12.9%，增速下降24.5個(gè)百分點(diǎn)，自2018年一季度以來，增速一直處于平穩(wěn)回落的趨勢(shì)。

?合規(guī)融資為主旋律，品牌房企開發(fā)貸優(yōu)勢(shì)凸顯

圖：2019年以來部分房企大額銀行信貸案例

5月17日，銀保監(jiān)發(fā)《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知銀保監(jiān)發(fā)[2019]23號(hào)文》強(qiáng)調(diào)，商業(yè)銀行、信托、基金等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資，通過增強(qiáng)內(nèi)部控制的充分性和有效性，提升銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)內(nèi)控合規(guī)水平。6月13日的陸家嘴論壇上進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了當(dāng)前房地產(chǎn)金融存在的風(fēng)險(xiǎn)。合規(guī)融資成為未來房企融資主要趨勢(shì)，優(yōu)秀品牌房企開發(fā)貸優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯，如中海地產(chǎn)獲20家銀團(tuán)300億港元授信額度，新鴻基獲19家銀團(tuán)200億港元授信額度。

?房地產(chǎn)信托新增規(guī)模大幅上漲42.9%，下半年或收緊

2018年四季度以來，全國首套房平均貸款利率回落，商品房銷售有所回暖，房企新開工意愿增強(qiáng)，融資需求增加，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)因其制度靈活、提供個(gè)性化產(chǎn)品、產(chǎn)品收益率相對(duì)較高等特點(diǎn)，新增規(guī)模逐漸走高且一季度增速較快。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年一季度末，房地產(chǎn)信托新增規(guī)模2609.6億元，同比增長(zhǎng)42.9%，占全部信托新增規(guī)模的19.2%，較2018年提高了9個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2019年以來部分房企信托融資案例

數(shù)據(jù)來源：中指研究院整理

面對(duì)迅速火熱的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，5月17日銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布23號(hào)通知，要求信托公司提高合規(guī)意識(shí)，加強(qiáng)合規(guī)建設(shè)。據(jù)悉，針對(duì)近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司，銀保監(jiān)會(huì)還開展了約談警示，要求將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量和增速控制在合理水平，確保房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展。結(jié)合當(dāng)前的嚴(yán)監(jiān)管形勢(shì)，下半年房地產(chǎn)信托融資渠道或?qū)⑹站o，尤其是信托融資占比較高的房企將面臨一定的融資壓力。

?集合信托占比創(chuàng)新高，占比超75%

圖：2013-2019年一季度新增房地產(chǎn)信托項(xiàng)目金額及占比情況

數(shù)據(jù)來源：中國信托業(yè)協(xié)會(huì)，中指研究院整理

據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，從2016年2季度開始，新增集合房地產(chǎn)信托規(guī)模超過新增單一房地產(chǎn)信托，成為主要組成部分，且自2018年一季度以來，占比超過六成，并呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。2019年1季度，新增房地產(chǎn)集合信托發(fā)行規(guī)模為1967.5億元，去年同期為1140.0億元，同比大增72.6%，占新增房地產(chǎn)信托規(guī)模的75.4%，占總新增集合信托比例超過三成。

隨著償債高峰期的到來,房企加大融資力度，債務(wù)覆蓋能力保持良好。2019年1-6月份房企到期信用債規(guī)模達(dá)2734.09億元，其中公司債為1461.93億元，在此背景下房企持續(xù)加大信用債的融資力度，2019年上半年通過信用債融資3042.13億元，同比增長(zhǎng)41.33%，平均利率為5.59%，較去年同期下降0.8個(gè)百分點(diǎn)；其中公司債與短期融資券發(fā)行規(guī)模大幅提升。值得一提的是，短期融資券延續(xù)了2018年下半年的強(qiáng)勁發(fā)行勢(shì)頭，在2019年上半年短期融資債券總計(jì)發(fā)行666.80億元，同比增長(zhǎng)188.03%，房企短期償債壓力持續(xù)。

?公司債大幅提升，發(fā)行規(guī)模明顯增加

2019年上半年，公司債受房企青睞，發(fā)行規(guī)模提升幅度較明顯。2019年上半年，房地產(chǎn)公司債發(fā)行規(guī)模持續(xù)增加，共發(fā)行127支，發(fā)行規(guī)模合計(jì)1602.88億元，比2018年（70支，811.18億元）同期增長(zhǎng)97.6%，總體規(guī)模保持持續(xù)增加態(tài)勢(shì)。從融資成本來看，2019年上半年，發(fā)行利率均值為5.83%，較去年同期減少0.96個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2019年上半年公司債發(fā)行規(guī)模、數(shù)量、利率情況

數(shù)據(jù)來源：wind，中指研究院整理

?中票融資遇冷，同比減少近一倍

2019上半年，中期票據(jù)的發(fā)行量有明顯的減少。2019年1-6月，房企共發(fā)行中期票據(jù)53支，發(fā)行規(guī)?？傆?jì)438.1億元，較2018年同期(66只，803.3億元)減少83.36%，中期票據(jù)發(fā)行量和金額有明顯減少的趨勢(shì)。

圖：2016年-2019年上半年房地產(chǎn)企業(yè)中期票據(jù)發(fā)行規(guī)模及利率

數(shù)據(jù)來源：wind，中指研究院整理

國內(nèi)金融監(jiān)管保持收緊態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)積極尋求海外發(fā)債融資，房地產(chǎn)海外債券發(fā)行規(guī)模有所增加。根據(jù)監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，2019年1-6月內(nèi)地房企發(fā)行海外債93支，融資總額高達(dá)2430.47億元，較2018年下半年(46只，1186.62億元)環(huán)比增加了104.82%，發(fā)行規(guī)模快速增加。從2016年開始海外債發(fā)行成本逐年提高，到2019年1-6月達(dá)到了8.76%。7月12日，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記有關(guān)要求的通知》，要求房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)，進(jìn)一步規(guī)范海外發(fā)債的用途，?？顚Ｓ?，預(yù)計(jì)未來房企海外發(fā)債將會(huì)收緊。

圖：2016-2019上半年房地產(chǎn)企業(yè)海外債發(fā)行規(guī)模及利率

數(shù)據(jù)來源：wind，中指研究院整理

2019年上半年，房地產(chǎn)金融政策趨嚴(yán)，傳統(tǒng)融資渠道進(jìn)一步收緊情況下，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化繼續(xù)保持快速發(fā)展。2019年1-6月，房地產(chǎn)ABS產(chǎn)品共發(fā)行175支，總發(fā)行規(guī)模1559.58億元，較2018年1-6月(91只，1086.44億元)增長(zhǎng)43.55%。

圖：2017年-2019年第二季度房地產(chǎn)企業(yè)ABS發(fā)行規(guī)模

數(shù)據(jù)來源：wind，中指研究院整理

從底層資產(chǎn)來看，房地產(chǎn)ABS主要包含供應(yīng)鏈ABS，CMBS，購房尾款A(yù)BS，REITs和其他。其中，2019年1-6月，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS發(fā)行額為821.27億元，占比達(dá)52.66%，同比增長(zhǎng)近8個(gè)百分點(diǎn)，仍是房地產(chǎn)ABS發(fā)行最大的品種，其次為CMBS和購房尾款A(yù)BS。

圖：2018年1-6月（左），2019年1-6月（右）房地產(chǎn)ABS發(fā)行結(jié)構(gòu)

數(shù)據(jù)來源：wind，中指研究院整理