? 融資總體規(guī)模保持高位，增速上揚

圖：2014-2019年6月房地產開發(fā)企業(yè)到位資金及增長率

數據來源：國家統(tǒng)計局，中指研究院整理

2019年1-6月，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金整體保持高位，房地產開發(fā)到位資金規(guī)模達8.5萬億元，同比增長7.2%，與去年同期的4.6%漲幅相比，增速有所上揚。單月來看，月均到位15117億元，相比去年再上一個臺階，同比月均增1292億元。

? 自籌資金占比下降，國內貸款、外資及其他資金占比上升

圖：2014-2019年6月房地產企業(yè)開發(fā)資金來源結構

數據來源：國家統(tǒng)計局，中指研究院整理

自籌資金占比略降，國內貸款、外資和其它資金占比有所上升。2019年以來，在“穩(wěn)”的總基調下，政府持續(xù)致力保持調控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，自籌資金占比略有下降，定金、預收款及個人按揭等其它資金渠道比例持續(xù)提升。1-6月，國內貸款占比轉降為升，同比上升4.49個百分點，環(huán)比上升3.85個百分點；自籌資金占比下降加快，占比為31.46%，同比下降0.75個百分點；其他資金占比達52.80%，同比提高0.55個百分點。

?融資渠道階段性收緊，海外債迎熱潮

2019年房企有息負債集中到期規(guī)模較大，在此背景下，企業(yè)不斷探索多種融資模式，緩解債務壓力。但隨著一季度部分城市土地市場熱度提升，5月份監(jiān)管新規(guī)隨即發(fā)布，部分房企債券及ABS產品等公開市場融資被限制，房地產項目信貸投放謹慎，房企融資渠道階段性收緊，下半年或將延續(xù)收緊的態(tài)勢。

?綜合融資成本下降，海外債融資成本上升約2個百分點

2019年上半年，房企融資規(guī)模維持高位，綜合融資成本較去年有所下降。2019年以來，受市場流動性整體放松影響，房地產市場迎來短暫“小陽春”，房企綜合融資成本較去年同期有所下降，其中，信用債平均利率為5.59%，較去年同期下降0.8個百分點；房地產ABS發(fā)行利率均值為6.04%，較去年同期下降0.48個百分點；內地房地產企業(yè)海外債上半年發(fā)行規(guī)模激增，發(fā)行利率均值較去年同期上漲約2個百分點。規(guī)范合規(guī)融資為主旋律的背景下，評級較高的品牌房企融資成本或將進一步走低，部分中小房企融資壓力將加大。

?房地產和保障性住房開發(fā)貸規(guī)模穩(wěn)步增長，增速平穩(wěn)回落

2019年人民銀行金融市場工作會議上提出要加強房地產金融審慎管理，落實房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，且在第十一屆陸家嘴論壇上進一步強調要正視地方房地產金融化問題，房地產信貸作為主要的融資方式，自2018年2季度以來一直呈現增速平穩(wěn)回落態(tài)勢。

圖：2014-2019年二季度房地產銀行開發(fā)貸款情況

數據來源：中國人民銀行，中指研究院整理

2019年二季度，房地產開發(fā)貸余額11.04萬億元，同比增長14.6%，增速同比減少9.1個百分點。分項來看，2019年一季度房產開發(fā)貸款9.45萬億元，同比增長22.73%，增速下降3.1個百分點，地產開發(fā)貸款1.4萬億元，同比下降3.2%。

圖：2013-2019年二季度保障性住房開發(fā)貸款情況

數據來源：中國人民銀行，中指研究院整理

2019年，隨著棚改貨幣化的收緊，棚改項目要求以發(fā)行地方政府債券方式為主進行融資，保障性住房開發(fā)貸規(guī)模增速顯著下降。2019年二季度，全國保障性住房開發(fā)貸款4.61萬億元，同比增長12.9%，增速下降24.5個百分點，自2018年一季度以來，增速一直處于平穩(wěn)回落的趨勢。

?合規(guī)融資為主旋律，品牌房企開發(fā)貸優(yōu)勢凸顯

圖：2019年以來部分房企大額銀行信貸案例

5月17日，銀保監(jiān)發(fā)《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設”工作的通知銀保監(jiān)發(fā)[2019]23號文》強調，商業(yè)銀行、信托、基金等金融機構不得違規(guī)進行房地產融資，通過增強內部控制的充分性和有效性，提升銀行保險機構內控合規(guī)水平。6月13日的陸家嘴論壇上進一步強調了當前房地產金融存在的風險。合規(guī)融資成為未來房企融資主要趨勢，優(yōu)秀品牌房企開發(fā)貸優(yōu)勢進一步凸顯，如中海地產獲20家銀團300億港元授信額度，新鴻基獲19家銀團200億港元授信額度。

?房地產信托新增規(guī)模大幅上漲42.9%，下半年或收緊

2018年四季度以來，全國首套房平均貸款利率回落，商品房銷售有所回暖，房企新開工意愿增強，融資需求增加，房地產信托業(yè)務因其制度靈活、提供個性化產品、產品收益率相對較高等特點，新增規(guī)模逐漸走高且一季度增速較快。根據中國信托業(yè)協會數據顯示，截至2019年一季度末，房地產信托新增規(guī)模2609.6億元，同比增長42.9%，占全部信托新增規(guī)模的19.2%，較2018年提高了9個百分點。

圖：2019年以來部分房企信托融資案例

數據來源：中指研究院整理

面對迅速火熱的房地產信托業(yè)務，5月17日銀保監(jiān)會發(fā)布23號通知，要求信托公司提高合規(guī)意識，加強合規(guī)建設。據悉，針對近期部分房地產信托業(yè)務增速過快、增量過大的信托公司，銀保監(jiān)會還開展了約談警示，要求將房地產信托業(yè)務增量和增速控制在合理水平，確保房地產信托業(yè)務穩(wěn)健發(fā)展。結合當前的嚴監(jiān)管形勢，下半年房地產信托融資渠道或將收緊，尤其是信托融資占比較高的房企將面臨一定的融資壓力。

?集合信托占比創(chuàng)新高，占比超75%

圖：2013-2019年一季度新增房地產信托項目金額及占比情況

數據來源：中國信托業(yè)協會，中指研究院整理

據中國信托業(yè)協會數據顯示，從2016年2季度開始，新增集合房地產信托規(guī)模超過新增單一房地產信托，成為主要組成部分，且自2018年一季度以來，占比超過六成，并呈現上升趨勢。2019年1季度，新增房地產集合信托發(fā)行規(guī)模為1967.5億元，去年同期為1140.0億元，同比大增72.6%，占新增房地產信托規(guī)模的75.4%，占總新增集合信托比例超過三成。

隨著償債高峰期的到來,房企加大融資力度，債務覆蓋能力保持良好。2019年1-6月份房企到期信用債規(guī)模達2734.09億元，其中公司債為1461.93億元，在此背景下房企持續(xù)加大信用債的融資力度，2019年上半年通過信用債融資3042.13億元，同比增長41.33%，平均利率為5.59%，較去年同期下降0.8個百分點；其中公司債與短期融資券發(fā)行規(guī)模大幅提升。值得一提的是，短期融資券延續(xù)了2018年下半年的強勁發(fā)行勢頭，在2019年上半年短期融資債券總計發(fā)行666.80億元，同比增長188.03%，房企短期償債壓力持續(xù)。

?公司債大幅提升，發(fā)行規(guī)模明顯增加

2019年上半年，公司債受房企青睞，發(fā)行規(guī)模提升幅度較明顯。2019年上半年，房地產公司債發(fā)行規(guī)模持續(xù)增加，共發(fā)行127支，發(fā)行規(guī)模合計1602.88億元，比2018年（70支，811.18億元）同期增長97.6%，總體規(guī)模保持持續(xù)增加態(tài)勢。從融資成本來看，2019年上半年，發(fā)行利率均值為5.83%，較去年同期減少0.96個百分點。

圖：2019年上半年公司債發(fā)行規(guī)模、數量、利率情況

數據來源：wind，中指研究院整理

?中票融資遇冷，同比減少近一倍

2019上半年，中期票據的發(fā)行量有明顯的減少。2019年1-6月，房企共發(fā)行中期票據53支，發(fā)行規(guī)?？傆?38.1億元，較2018年同期(66只，803.3億元)減少83.36%，中期票據發(fā)行量和金額有明顯減少的趨勢。

圖：2016年-2019年上半年房地產企業(yè)中期票據發(fā)行規(guī)模及利率

數據來源：wind，中指研究院整理

國內金融監(jiān)管保持收緊態(tài)勢，房地產企業(yè)積極尋求海外發(fā)債融資，房地產海外債券發(fā)行規(guī)模有所增加。根據監(jiān)測結果顯示，2019年1-6月內地房企發(fā)行海外債93支，融資總額高達2430.47億元，較2018年下半年(46只，1186.62億元)環(huán)比增加了104.82%，發(fā)行規(guī)?？焖僭黾印?016年開始海外債發(fā)行成本逐年提高，到2019年1-6月達到了8.76%。7月12日，發(fā)改委發(fā)布《關于對房地產企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關要求的通知》，要求房地產企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務，進一步規(guī)范海外發(fā)債的用途，專款專用，預計未來房企海外發(fā)債將會收緊。

圖：2016-2019上半年房地產企業(yè)海外債發(fā)行規(guī)模及利率

數據來源：wind，中指研究院整理

2019年上半年，房地產金融政策趨嚴，傳統(tǒng)融資渠道進一步收緊情況下，房地產資產證券化繼續(xù)保持快速發(fā)展。2019年1-6月，房地產ABS產品共發(fā)行175支，總發(fā)行規(guī)模1559.58億元，較2018年1-6月(91只，1086.44億元)增長43.55%。

圖：2017年-2019年第二季度房地產企業(yè)ABS發(fā)行規(guī)模

數據來源：wind，中指研究院整理

從底層資產來看，房地產ABS主要包含供應鏈ABS，CMBS，購房尾款ABS，REITs和其他。其中，2019年1-6月，房地產供應鏈ABS發(fā)行額為821.27億元，占比達52.66%，同比增長近8個百分點，仍是房地產ABS發(fā)行最大的品種，其次為CMBS和購房尾款ABS。

圖：2018年1-6月（左），2019年1-6月（右）房地產ABS發(fā)行結構

數據來源：wind，中指研究院整理