導(dǎo)語：受資產(chǎn)配置多元化、一帶一路、中企出海等因素影響，海外地產(chǎn)投資仍受諸多關(guān)注。

過去一年，僅從房企參與海外地產(chǎn)投資的交易量來看，是一個(gè)近乎“腰斬”的情形，但這只是假象。

如果從房企交易金額來看，普華永道發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017 年是2016 年的 2.47 倍，達(dá)到 520 億美元。其中不乏富力集團(tuán)、龍光地產(chǎn)、碧桂園、華潤(rùn)集團(tuán)的身影。交易金額最大的一筆——138 億美元，來自去年 6 月份中投牽頭收購黑石旗下歐洲物流地產(chǎn)機(jī)構(gòu) Logicor 的交易。

從個(gè)人投資者角度來看，胡潤(rùn)研究院連續(xù)十四年追蹤中國(guó)高凈值人群的投資傾向認(rèn)為，大類資產(chǎn)配置當(dāng)中，地產(chǎn)繼續(xù)成為高凈值人群最主要的個(gè)人投資方向，其中有 24% 的受訪者選擇地產(chǎn)作為投資首選。

北斗投資、海投家 CEO 程歡對(duì)《中國(guó)房地產(chǎn)金融》表示，與具備全球資產(chǎn)配置能力的個(gè)人投資者而言，海外置業(yè)，是一種擁有很大發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y方式。

資產(chǎn)配置多元化與全球化

招商銀行發(fā)布的《2017 中國(guó)私人財(cái)富報(bào)告》顯示，2011 年，高凈值人群中配置海外資產(chǎn)的比例為 19%，此后逐年上漲，截至 2017 年已升至 56%。

已在東南亞購置房產(chǎn)的某金融從業(yè)者表示，對(duì)于投資者來說，進(jìn)行海外置業(yè)已成為一件自然而然的事?！拔疑磉叺囊恍┡笥选兴侥蓟鸾?jīng)理，有銀行中高層管理人員，都有海外房產(chǎn)，跟他們接觸的時(shí)候，我了解到（海外置業(yè)）是一個(gè)可以考慮的選擇?！?/p>

“海外投資正在爆發(fā)新的生命力?！本W(wǎng)易房產(chǎn)家居全國(guó)總經(jīng)理張媛媛說，“我們有一個(gè)后臺(tái)數(shù)據(jù)，每天可以接到海外房產(chǎn)的來電咨詢，有同事在 2017 年 8 月份的時(shí)候告訴我，2016 年之前來電并沒有那么多，但是到了 2017 年，一周的來電量是去年一整年的幾倍?！?/p>

程歡表示，從資產(chǎn)配置多元化的角度來看，進(jìn)行海外資產(chǎn)配置是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

《2017中國(guó)私人財(cái)富報(bào)告》顯示，在美國(guó)，海外資產(chǎn)配置的比例接近 1/4，而中國(guó)只有 3%。

根據(jù)高力國(guó)際的報(bào)告，2017 年中國(guó)在海外房地產(chǎn)的投資額創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到 2502 億元，較 2016 年增長(zhǎng) 8%。其中，對(duì)亞洲房地產(chǎn)的投資額上升 34%，對(duì)歐洲房地產(chǎn)的投資額飆升 336%。

如前所述，高凈值人士的全球投資視野與配置需求，是海外資產(chǎn)配置增長(zhǎng)迅速且前景廣闊的重要原因。

一方面，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)人的財(cái)富迅速積累，高凈值人群的數(shù)量持續(xù)增多。招行報(bào)告顯示，2017年，可投資產(chǎn)在 100 萬元到 500 萬元的國(guó)人數(shù)量已經(jīng)突破 2000 萬。

另一方面，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)掛鉤的投資產(chǎn)品，除了直接購買住宅，國(guó)內(nèi)投資方式相對(duì)單一、投資渠道相對(duì)有限。而海外，除了置業(yè)，不動(dòng)產(chǎn)私募基金、REITs、債券為投資者提供了新的投資路徑。

平臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)，難點(diǎn)重重

數(shù)據(jù)顯示，2017 年，可投資產(chǎn)在 100 萬元到 500 萬元的國(guó)人數(shù)量已經(jīng)突破 2000 萬，其中有 28.3%（566萬人）持有海外資產(chǎn)。

在海外置業(yè)形成一定規(guī)模且前景廣闊的背景下，新的海外投資房產(chǎn)平臺(tái)正在涌現(xiàn)。

2018 年 3 月 26 日，居外網(wǎng)與京東簽署協(xié)議，由居外網(wǎng)提供的優(yōu)質(zhì)海外房源將從 4 月起在京東房產(chǎn)頻道陸續(xù)上線。根據(jù)協(xié)議，京東網(wǎng)先期將推出加拿大、澳大利亞、英國(guó)、美國(guó)的房源。記者查閱京東房產(chǎn)海外房產(chǎn)欄目，已有兩個(gè)海外房產(chǎn)項(xiàng)目上線。

2018 年 3 月 31 日，北斗投資聯(lián)合網(wǎng)易房產(chǎn)成立海投家。據(jù)了解，海投家是海外投資房產(chǎn)一站式服務(wù)平臺(tái)，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)提供線上到線下的升級(jí)服務(wù)，業(yè)務(wù)范圍包括租售、教育、養(yǎng)老、身份規(guī)劃等等。

雖然海外置業(yè)漸成趨勢(shì)，但是國(guó)人在進(jìn)行海外置業(yè)的過程中，仍有許多需要注意的問題。其中，資產(chǎn)的安全性就是其一。

馬來西亞富力公主灣項(xiàng)目上海區(qū)域銷售總經(jīng)理吳強(qiáng)說，“無論投的是不動(dòng)產(chǎn)還是其他資產(chǎn)，國(guó)家如果不穩(wěn)定，輕則投資沒有辦法增值，重則所有的錢砸在水里?！?/p>

正大項(xiàng)目 MQDC 中國(guó)區(qū)總裁祝惇若表示，進(jìn)行海外投資，資產(chǎn)安全是第一位，之后才是投資回報(bào)或者其他目的。

程歡表示，對(duì)資產(chǎn)安全性的評(píng)估，是海投家進(jìn)行海外房產(chǎn)評(píng)估的重要內(nèi)容，“依據(jù)‘嚴(yán)選全球房源’的理念，海投家只嚴(yán)選匹配度 85% 以上的產(chǎn)品?！?/p>

實(shí)際上，除了資產(chǎn)安全，海外投資房產(chǎn)還存在諸多痛點(diǎn)，如何有效地解決這些痛點(diǎn)，成了各平臺(tái)的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)。

“海外投資房產(chǎn)存在很多痛點(diǎn)，比如語言不通、信息不對(duì)稱、買房之后如何出租、如何托管以及如何出售等等。”程歡說。

“一帶一路”倡議契機(jī)

高力國(guó)際的研究顯示，2017 年中國(guó)在美國(guó)、歐洲、亞洲的物業(yè)資產(chǎn)投資，呈現(xiàn)出分化的趨勢(shì)。

其中，對(duì)美國(guó)的物業(yè)資產(chǎn)投資下降 64%。對(duì)歐洲的物業(yè)資產(chǎn)投資雖然上漲 336%（達(dá) 187 億美元），但是如果剔除中投（CIC）對(duì)黑石 Logicor 物流業(yè)務(wù)的收購（144 億美元），中國(guó)對(duì)歐洲的物業(yè)資產(chǎn)投資保持平穩(wěn)。

不同于美國(guó)和歐洲，中國(guó)對(duì)亞洲物業(yè)資產(chǎn)的投資增長(zhǎng)明顯，2017 年上漲 34%，達(dá)到 125 億美元。這樣的增長(zhǎng)離不開“一帶一路”倡議。

商務(wù)部公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年一季度我國(guó)對(duì)“一帶一路”沿線國(guó)家投資合作穩(wěn)步推進(jìn)，對(duì)“一帶一路”沿線的 52 個(gè)國(guó)家有新增投資，合計(jì)36.1 億美元，同比增長(zhǎng) 22.4%。

戴德梁行報(bào)告認(rèn)為，“一帶一路”倡議的提出，將給沿線各國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的投資者提供思路和啟發(fā)：經(jīng)貿(mào)合作區(qū)和工業(yè)園區(qū)的開發(fā)、物流地產(chǎn)的發(fā)展與城市發(fā)展。

“一帶一路的倡導(dǎo)加速了馬來西亞的發(fā)展，引燃了新一批投資熱潮?！眳菑?qiáng)表示。從投資者類別來看，開發(fā)商、房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、私營(yíng)企業(yè)和主權(quán)財(cái)富基金為主要投資者，高凈值人士投資者緊隨其后。

在程歡看來，高凈值人群大致需求可分為兩類：其一，看重海外房產(chǎn)的附加價(jià)值，比如教育、環(huán)境、養(yǎng)老、移民等等，這部分投資者更傾向于購買英、美、澳、加等地的房產(chǎn)；其二，看重資產(chǎn)升值空間，也就是海外房產(chǎn)的投資價(jià)值。

“財(cái)經(jīng)作家吳曉波在今年的跨年演講中說，要投窮國(guó)家。隨著全球制造業(yè)的新一輪轉(zhuǎn)移，一些東南亞國(guó)家——像泰國(guó)、馬來西亞，跟以前的亞洲四小龍和之后的中國(guó)內(nèi)地一樣，面臨很大的發(fā)展機(jī)遇?！背虤g說。

吳曉波表示，中國(guó)企業(yè)的國(guó)際化進(jìn)程，也會(huì)加大這些國(guó)家和地區(qū)的投資價(jià)值。戴德梁行分析認(rèn)為，許多中資企業(yè)在國(guó)內(nèi)已經(jīng)發(fā)展到了相當(dāng)?shù)囊?guī)模，他們希望把“一帶一路”倡議作為企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略平臺(tái)，通過提高自身的發(fā)展或以并購的形式在全球范圍內(nèi)開展商業(yè)活動(dòng)，從而進(jìn)一步擴(kuò)大其商業(yè)影響力和市場(chǎng)份額。

Real Capital Analytics 報(bào)告分析稱，中國(guó)在“一帶一路”沿線國(guó)家參與的房地產(chǎn)投資中，2017 年前 11個(gè)月成交金額創(chuàng)歷史新高達(dá) 48.2 億美元，超出 2016 年同期的 12 億美元，并較 2013 年歷史最高水平高出近 30%。

除此之外，中國(guó)企業(yè)“出海”已大勢(shì)所趨，像小米、阿里巴巴、騰訊等大型企業(yè)，像早期進(jìn)入國(guó)際化運(yùn)營(yíng)的美國(guó)企業(yè)一樣開始擁抱世界?！懊绹?guó)創(chuàng)業(yè)者考慮在哪里辦公、在哪里開展業(yè)務(wù)，他所考慮的范圍不僅僅局限在美國(guó)，而是全球。”一位投資人這樣表述。

正因?yàn)榇耍髴c旗下的聯(lián)合辦公企業(yè)優(yōu)客工場(chǎng)正在加速全球化。原因在于，服務(wù)企業(yè)的聯(lián)合辦公，只有滿足企業(yè)在世界各地的辦公需求，才能更好地服務(wù)他們。

有業(yè)內(nèi)人士對(duì)《中國(guó)房地產(chǎn)金融》表示，WeWork 之所以是聯(lián)合辦公行業(yè)的龍頭老大，就在于其全球化程度高，能更好地滿足跨國(guó)辦公的需求，這也讓跨國(guó)房地產(chǎn)投資與布局成為疆域開拓重心，而這似乎可以看做是中國(guó)企業(yè)未來邁向全球的一個(gè)參考。

在記者觀察看來，下一個(gè)地產(chǎn)投資周期，無論與開發(fā)商而言還是不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)而言，“一帶一路”沿線的布局應(yīng)該成為戰(zhàn)略藍(lán)圖的一部分。

來源：中房網(wǎng)